Az ingatlan értékesítése, bérbeadása alapesetben áfamentes tevékenység. Az adózónak azonban lehetősége van az ilyen tevékenységét 27 %-os áfával, adókötelessé tenni. A választás a bejelentést követő évtől lép érvénybe, és 5 évig nem változtatható meg. Ez a választás az ún. követési időszak miatt válhat fontossá.
Mi is ez?
Az ingatlan üzembe helyezésének hónapjával megkezdődik egy 240 hónapos (ingó tárgyi eszköz esetében 60 hónapos) követési időszak.
Az eszköz beszerzéséhez kapcsolódóan levonásba helyezhető áfát időarányosan fel kell osztani a követő időszak hónapjaira.
Az értékesítés és a követési időszak vége közötti hónapokra, mint hátralévő hónapokra jutó áfát az adózó
- véglegesen levonhatja, ha az eszköz értékesítése adólevonásra jogosít,
- nem vonhatja le (nem vonhatta volna le), ha az eszköz értékesítése adólevonásra nem jogosít.
A hátralévő időszakra jutó áfát az értékesítés hónapját magában foglaló bevallással vissza kell fizetni/vissza lehet igényelni.
Példákon keresztül szemléltetve:
Példa 1:
Az ingatlant 2012 áprilisában szereztük be. Az áfa 100%-t, 1 000 egységet levonásba is helyeztünk, mivel az eszközt adóköteles bérbeadáshoz kezdtük el használni. Az ingatlant 2019 augusztusában értékesítettük. Utóbbi tevékenységet azonban adómentesen végezzük
- Eltelt hónapok száma: 88 hónap
- Hátralévő hónapok száma: 152 hónap = 240 – 88
- Hátralévő hónapok áfája: 633 = 1 000 * 152 / 240
- Különbözet: 633 visszafizetendő áfa
- A 633 áfát vissza kell fizetni, mivel azt levontuk, holott az adómentes értékesítés miatt ezt nem tehettük volna meg.
Tanulság: Ha az értékesítést is adókötelessé tettük volna, akkor az értékesítéskor nem keletkezett volna fizetendő áfa.
Példa 2:
Az ingatlant 2013 októberében szereztük be. Az áfát, 1 000 egységet nem helyeztük levonásba, mivel az eszközt kizárólag adómentes bérbeadáshoz használtuk. Az ingatlant 2019 júliusában értékesítettük, fordított áfával, mivel az értékesítést adókötelessé tettük.
- Eltelt hónapok száma: 69 hónap
- Hátralévő hónapok száma: 171 hónap = 240 – 69
- Hátralévő hónapok áfája: 713 = 1 000 * 171 / 240
- Különbözet: 713 levonható áfa
- Az adóköteles értékesítés miatt a hátralévő időszak 713 különbözetét levonásba helyezhetjük.
