Mi is az az Airbnb?
2008-ban lépett az online piactérre ez a szolgáltatás (https://www.airbnb.hu/), ami gyakorlatilag szálláshely szolgáltatást takar. A működési elv egyszerű: erre a felületre bárki feltöltheti a kiadó szobája (netán szobájának egy része), vagy lakása, háza adatait, és a világ bármely táján élő böngésző lefoglalhatja ezt tetszőleges – nyilván a kiadónak is megfelelő – időintervallumra.
A kiadási mód népszerűségét mi sem bizonyítja jobban, mint hogy 191 ország 100 000 városának összesen több mint 6 millió hirdetését találjuk meg ezen a közösségi oldalon.
Ezt a lehetőséget használják azok, akik nyaralni vagy hosszabb távra üzleti útra mennek, illetve azok is, akik csak a saját vagy bérelt ingatlanukból szeretnének plusz bevételt szerezni egy-egy eseti lakótárssal, és persze azok, akik mindezt üzleti megfontolásból, erre a funkcióra kialakított ingatlanokban üzletszerűen végzik.
Minek minősül az így kapott bevétel?
Az Airbnb rendszerén keresztül kiadott szoba, lakás, ház az SZJA törvény alapján egyéb szálláshely szolgáltatásból származó bevételnek minősül.
Mi a feltétele a tevékenység folytatásának?
Ez a tevékenység végezhető adószámos magánszemélyként, egyéni vállalkozóként vagy cégként egyaránt. Magánszemélyeknek a tevékenység megkezdése előtt bejelentést kell tenni a jegyzőhöz (aki a tevékenység végezhetőségéről igazolást állít ki) továbbá az adóhatósághoz is a T101-es nyomtatványon. Az adóhatósághoz történő bejelentkezéskor a T101-es nyomtatvány A01-es lap 7. rovatában az adózónak a „552006 Üdülési, egyéb átmeneti szálláshely-szolgáltatás m.n.s.” ÖVTJ kódot kell kiválasztania.
Milyen adózási módok közül választhatok, ha a tevékenységet magánszemélyként végzem?
Magánszemélyként történő szálláshely szolgáltatóként két adózási módszer között tudunk választani.
Megszerzett jövedelem szerinti adózás:
Magánszemélyek esetén a szálláshely szolgáltatás önálló tevékenységnek minősül, így az adókat a jövedelem után kell megfizetni. Ez azt jelenti, hogy a szolgáltatás ellenértékeként kapott bevétel költségekkel csökkentett része után keletkezik az adófizetési kötelezettség.
A költségeket is kétféleképp lehet meghatározni:
- Amennyiben nincs, vagy kevés költségünk merül fel a szolgáltatás nyújtása kapcsán, vagy a felmerült költségekről nincs névre szóló bizonylatunk, úgy alkalmazhatjuk a 10%-os költséghányadot. Ez nem jelent mást, mint hogy igazolás nélkül el tudjuk számolni a bevételünk 10%-át költségként, így csak a bevételünk 90%-a adózik.
- Amennyiben az igazolható költségünk eléri vagy meghaladja a bevételünk 10%-át úgy érdemes a másik lehetséges módszert, a tételes költségelszámolást alkalmaznunk. Ilyen költségek tipikusan a rezsi, a karbantartás vagy az amortizáció. Figyelem: ez esetben komoly költségelszámolást kell végeznünk, pláne akkor, ha az ingatlan többfunkciós, azaz nem csak szálláshely szolgáltatásra, hanem magáncélra is használjuk, mert így nemcsak költségmegosztást kell végeznünk, de azt alá is kell tudnunk támasztani.
Az így kapott jövedelmet 15%-os személyi jövedelemadó és 17,5%-os szociális hozzájárulási adófizetési kötelezettség terheli.
A fent leírt adózási módok példával szemléltetve:
Az adót a magánszemélyeknek a negyedévet követő hó 12-ig adóelőlegként kell megfizetniük. Ha netán belföldi adóalany (pl. egy Kft.) venne igénybe ilyen szolgáltatást, akkor az adóelőleg levonási és befizetési kötelezettség már a szolgáltatás igénybevevőjét terhelné, így ebben az esetben a magánszemély csak nettó, azaz adózott jövedelmet és természetesen adóigazolást kapna.
Másik lehetőségként a tételes átalányadózás alkalmazása:
Érdemes megfontolni ezt az adózási lehetőséget, mert számottevő megtakarítás érhető el a használatával, ráadásul az adminisztrációja is lényegesen egyszerűbb. Ez a fajta adózási mód akkor választható, ha a magánszemély a fizető-vendéglátó tevékenységet a tulajdonában vagy hasznonélvezetében lévő legfeljebb három lakásban vagy üdülőben folytatja. Feltétel az is, hogy ugyanazon személy részére a szolgáltatás összefüggő időtartama nem lehet több, mint 90 nap.
Tételes átalányadó választását a tevékenység kezdésének időpontjában az adóhatósághoz történtő bejelentkezéskor vagy áttérés esetén az előző adóévre szóló SZJA bevallásban tett nyilatkozattal lehet megtenni. Amennyiben az SZJA bevallás nem érkezik be határidőben az adóhatósághoz, vagy az időben beküldött bevallásban nem történt nyilatkozattétel, úgy utólagos választásra már nincs lehetőség. 2020-as évre vonatkozó választást a 2019-es évre vonatkozó SZJA bevallásban lehet megtenni, aminek a beküldési határideje 2020.05.20-a.
2019-ben az átalányban megállapított adó 38.400 Ft/szoba/év, amit egyenlő részletekben kell megfizetni negyedévenként, a negyedévet követő hó 12. napjáig, míg megszűnő vállalkozás esetén a megszűnéstől számított 15 napon belül kell teljesíteni a befizetést. A tételes átalányadózás esetén a felmerülő közvetlen költségek nem csökkentik a fizetendő adót.
Figyelem: ha valaki év közben kezdi a szolgáltatását, és átalányadózást választ, úgy neki is meg kell fizetnie a teljes éves adót.
Lehet-e hátrányom, ha a tételes átalányadózást választom?
Tekintettel arra, hogy tételes átalányadózás esetén a megszerzett bevétel nem szerepel a beadott SZJA bevallásban, csak a szobák száma után megfizetett átalányadót kell feltüntetni, így az adóhatóságnak nincs tudomása a ténylegesen elért jövedelemről. Ebből kifolyólag, ha az adózónak szüksége van jövedelemigazolásra, úgy az adóhatóság által kiállított igazolás nem tartalmazza a fizető-vendéglátó tevékenységből megszerzett jövedelmet.
Hogyan adózhatok, ha egyéni vállalkozóként szeretnék szálláshely szolgáltatást végezni?
Egyéni vállalkozóként is két lehetőség van az adózási módszer megválasztására: vagy az SZJA vagy a KATA törvény rendelkezéseit betartva végezhetjük tevékenységünket.
SZJA törvény szerint
A személyi jövedelemadó törvény alapján, amennyiben az éves bevétel nem haladja meg a 15 millió forintot, átalányadózás választható. Ilyenkor a bevétel 60%-a számít jövedelemnek, és azután kell megfizetni a 15%-os személyi jövedelemadót. (Amennyiben kiegészítő tevékenységet folytatónak minősülő vállalkozóról van szó, az ő esetében a 75% minősül jövedelemnek.)
Például egy főállású egyéni vállalkozó adófizetési kötelezettsége átalányadózás esetén:
Az az egyéni vállalkozó, aki nem az átalányadózást választja a jövedelem után (vállalkozói bevétel mínusz költség), 9%-os személyi jövedelemadót fizet. A vállalkozói jövedelem után (adózás utáni eredmény) számított osztalék alapot 15%-os SZJA és 17,5%-os SZOCHO fizetési kötelezettség terheli (Ekkor a SZOCHO-t addig kell megfizetni, míg az egyéni vállalkozó éves bevétele el nem éri a minimálbér 24-szeresét, azaz 2019-ben a 3.576.000 Ft-ot.).
Példával is bemutatjuk az egyéni vállalkozói jövedelem szerinti adózást:
KATA törvény szerint
A KATA törvény alapján meg kell vizsgálni, hogy az egyéni vállalkozó főállásúnak minősül-e. Míg a főállású kiadózónak havi 50.000 Ft-os tételes adófizetési kötelezettsége keletkezik, addig a nem főállásúnak csak 25.000 Ft-os, amit a tárgyhónapot követő hó 12-ig kell megfizetni.
Amennyiben a bevétel az évi 12 millió forintot (vagy évközben létrejött vállalkozás esetén ennek időarányos részét) meghaladja, a felettes részre vonatkozóan 40%-os mértékű adófizetési kötelezettség is terheli a vállalkozót.
Abban az esetben, ha az Áfa szempontjából alanyi adómentesek kívánunk lenni, akkor figyelembe kell vennünk a fent említett 12 millió forintos bevételi értékhatárt, ami felett már 18%-os áfafizetési kötelezettség terheli az adózót.
Áfás vagy áfa mentes számlát kell kibocsátanom?
Mivel a szolgáltatás üzletszerű, ezért az adószám kiváltása és a számla kiadása kötelező, továbbá a magányszemély is az Áfa törvény hatálya alá tartozik.
Alapesetben a szálláshely szolgáltatást 18%-os áfa terheli, de az adózónak – függetlenül attól, hogy tevékenységét cégként vagy magánszemélyként végzi – joga van alanyi adómentességet választani (jelölése a számlán az adókulcs helyén: AM), amit azonban csak éves 12 millió Ft árbevételig tehet meg.
Figyelem: ha valaki év közben kapja meg az adószámát, úgy a bevételi értékhatárt időarányosítani kell.
Például az adózó a tevékenységét február 1-jével kezdi meg, így 12 000 000 Ft / 365 nap * (365 nap – 31 nap) = 10 980 821 Ft lehet az adómentes bevétel, és az a számla, amellyel ezt az összeghatárt átlépi az adózó, már 18%-os áfával kell, hogy kiállításra kerüljön, ugyanakkor elvész a jog ahhoz, hogy a következő két évben adómentességet lehessen választani. Mint látható, az alanyi mentesség értékhatárának számítása eltér a KATA bevételi határ számításától, maradva a példánál, az adózó csak 11M Ft feletti bevétel esetén kötelezett a 40%-os többletadó megfizetésére, de az alanyi mentességet már 10 980 822 Ft bevétellel elveszíti.
Milyen helyi adófizetési kötelezettségem keletkezik?
Legalább egy vendégéjszaka esetén idegenforgalmi adó fizetési kötelezettség is keletkezik. Az adó mértéke lehet éjszakánként 300 Ft, vagy a szállásdíj 4%-a az adózó döntése alapján. Az IFA-t a vendég fizeti meg a szállásadó részére, aki befizeti az önkormányzat adószámlájára a vendégéjszakát követő hónap 15-éig. Erről készítenie kell bevallást is, amit szintén a vendégéjszakát követő hónap 15-ig kell beadni az önkormányzat részére.
Kiderülhet-e az eddig eltitkolt Airbnb-s jövedelem?
Rossz hír a feketén ingatlant kiadóknak, akik eddig arra számítottak, hogy nem fog kiderülni az, hogy egy külföldinek, aki netán a világ másik feléről jött, kiadják az ingatlanukat, ugyanis az ír adóhatóság megküldi a NAV részére azon személyek/szervezetek listáját, akik Magyarországon az Airbnb rendszerében szálláshelyet adtak ki.
Ezen információk alapján érdemes mindazoknak megtenni az SZJA bevallásuk önellenőrzését, akik a jövedelmük bevallását elmulasztották, mert így elkerülhetik azt a bírságot, ami egy NAV-os ellenőrzés után szabható ki rájuk.
