Mivel csökkenthető a fizetendő vagyonadó? – Beszámítható adók és értékelési költségek

Vagyonadó a gyakorlatban – 16. rész

Az előző részben bemutattuk, hogyan kellene kiszámítani a vagyonadó alapját, és milyen adókulcsokkal kellene meghatározni az adó összegét. A számítás azonban ezzel még nem érne véget.

A törvénytervezet ugyanis lehetővé tenné, hogy az adózó bizonyos, már megfizetett adókkal, valamint meghatározott szakértői értékelések költségével csökkentse a fizetendő vagyonadóját.

Fontos különbség, hogy ezek a tételek nem a vagyon értékét vagy az adóalapot, hanem közvetlenül a kiszámított adót csökkentenék.

Ez azt jelenti, hogy egymillió forint elszámolható adócsökkentés egymillió forinttal mérsékelné a fizetendő vagyonadót.

Beszámíthatók lennének a már megfizetett helyi adók

A törvényjavaslat szerint a fizetendő vagyonadót csökkentené az adóalap megállapítása során figyelembe vett vagyonelem után a tárgyév utolsó napját magában foglaló adóévben esedékes és az adóalany által ténylegesen megfizetett, a helyi adókról szóló törvény szerinti helyi adó (12. § (2) bekezdés b) pont).

Ilyen az építményadó, a telekadó és a magánszemélyek kommunális adója.

Nézzünk egy példát!

Egy magánszemély nettó vagyona 1,5 milliárd forint, amelyből az egymilliárd forintos értékhatár levonását követően 500 millió forint adóalap keletkezik. Az 1%-os adókulccsal számított vagyonadó 5 millió forint lenne.

A magánszemély az adóalapba beszámított ingatlana után az adott évben 600 ezer forint építményadót fizetett.

A már megfizetett építményadó tehát teljes összegében csökkentené a vagyonadót.

A gépjárműadó is csökkenthetné a fizetendő összeget

A tervezet a gépjárműadót is a beszámítható adók közé sorolja.

Ennek feltétele, hogy az adó az adóalap megállapításakor figyelembe vett vagyonelemhez kapcsolódjon, a tárgyév utolsó napját magában foglaló adóévben legyen esedékes, és az adóalany azt ténylegesen megfizesse. Az adóalapból kimaradó jármű (például a 10 millió forint alatti, személyes használatú) gépjárműadója ezért nem vonható le.

Például egy magánszemély vagyonadó-alapjában egy nagy értékű személygépkocsi is szerepel. Az autó után az adott évben 150 ezer forint gépjárműadót fizetett. Ha a magánszemély számított vagyonadója 3 millió forint, akkor a gépjárműadó beszámításával 2,85 millió forintra csökkenne a fizetendő összeg.

A gépjárműadó tehát nem a gépjármű számított értékét csökkentené, hanem közvetlenül a vagyonadót.

Mi történne a külföldön megfizetett adókkal?

A törvénytervezet a külföldi állam joga alapján megállapított, a magyar helyi adókhoz vagy gépjárműadóhoz azonos vagy hasonló adókat is figyelembe venné.

Ez különösen azok számára lehetne fontos, akik külföldön is rendelkeznek ingatlannal vagy gépjárművel.

Tegyük fel, hogy egy magyar illetőségű magánszemély külföldi ingatlannal rendelkezik, amelynek értéke a magyar vagyonadó alapjába is beszámít. Az ingatlan után a külföldi államban az adott évben 1 millió forintnak megfelelő ingatlanadót fizetett. Ha ez az adó a magyar helyi adókkal azonos vagy hasonló jellegű, és a törvénytervezet egyéb feltételei is teljesülnek, akkor az összeg csökkenthetné a magyar vagyonadót.

Fontos azonban, hogy a visszajáró adó nem lenne beszámítható.

A külföldi vagyonelemek esetében a nemzetközi egyezmények rendelkezéseit is vizsgálni kellene. Ha az egyezmény szerint a vagyonelem a másik államban adóztatható, de a magyar adó kiszámításánál is figyelembe kell venni, akkor az érték beleszámít az adóalapba, a rá jutó adót azonban le kell vonni a fizetendő adóból. A sorrend: először az összes (belföldi és külföldi) vagyonelem alapján kell kiszámítani az adót és a fentiek szerinti adócsökkentő tételekkel módosítani, majd ebből kell levonni azt az adót, amelyet a külföldön adóztatható vagyonelemek értékére az egymilliárd forintos értékhatár figyelembevételével, önállóan számolva kellene fizetni (12. § (2) bekezdés).

Példa a törvényjavaslat indokolásából: a magánszemély belföldi vagyonelemeinek értéke 3 milliárd forint, a nemzetközi szerződés alapján Magyarországon nem adóztatható, de figyelembe vehető külföldi vagyonelemeinek értéke 2 milliárd forint. Az összesített 5 milliárd forint vagyon után a 4 milliárd forintos adóalapra 40 millió forint adó keletkezik. A külföldi vagyonelemekre az értékhatár figyelembevételével (2 milliárd − 1 milliárd) × 1% = 10 millió forint adó jut, ezt le kell vonni, így a fizetendő adó 30 millió forint. Ha a szerződés a külföldi vagyon figyelembevételét nem engedi meg, az érték az adóalapba sem számít bele. A részleteket a 10. részben („Külföldi ingatlanok és egyéb külföldi vagyon”) mutattuk be.

A kötelező szakértői értékelés költsége is csökkentené az adót

A vagyonadó megállapítása bizonyos esetekben kötelezően független szakértői vagy értékelői szolgáltatást igényelhet.

A törvényjavaslat indokolása szerint ilyen lehet a törvény által kötelezően előírt cégértékelés, a belföldi ingatlan, ha értéke sem az ügyleti vagy indexált ügyleti érték, sem a NAV tömeges ingatlanértékelési modellje alapján nem határozható meg, ezért független ingatlanvagyon-értékelő szükséges, valamint a külföldi ingatlan, ha értéke sem a szerzési érték, sem a külföldi hatósági, adózási vagy kataszteri érték alapján nem állapítható meg.

A törvényjavaslat lehetővé tenné, hogy az adózó az ilyen, kötelezően igénybe vett független szakértői, értékelői vagy cégértékelési szolgáltatás díjának 50%-ával, de legfeljebb 2 millió forinttal csökkentse a fizetendő vagyonadóját.

A díjnak számlával igazoltnak és ténylegesen megfizetettnek kellene lennie.

A tervezet az adózó által viselt általános forgalmi adót is figyelembe venné.

A 2 millió forintos korlát tárgyévenként összesen érvényes, a szakértői vélemények számától függetlenül. Egy értékelés díjának hányadával az adózó csak egyszer csökkentheti az adóját, mégpedig azt az adót, amelynek alapjához a tárgyévben vagy a tárgyév utolsó napja és a bevallás benyújtása közötti időszakban az értékelés elkészült (12. § (2) bekezdés a) pont és indokolása).

Nézzünk néhány példát!

A táblázatból látható, hogy a szakértői költség után járó adócsökkentésnek felső határa lenne.

Hiába fizetne tehát az adózó 6 millió forintot a kötelező szakértői értékelésekért, a vagyonadóját tárgyévenként legfeljebb 2 millió forinttal csökkenthetné ezen a jogcímen.

Nem minden szakértői díj lenne elszámolható

A szakértői értékelés költségére vonatkozó kedvezménynek lényeges korlátja lenne.

A törvénytervezet ugyanis nem általában a szakértői díjak 50%-ának levonását engedné meg.

Kizárólag azoknak az értékeléseknek a költsége lenne figyelembe vehető, amelyeket a törvény kötelezően előír.

Ha tehát az adózó saját döntése alapján rendel meg egy értékbecslést, mert például szeretné ellenőrizni ingatlana vagy vállalkozása piaci értékét, vagy mert a törvény szerint egyébként alkalmazható értéktől eltérő szakértői értéket kíván alkalmazni, az önkéntesen igénybe vett szolgáltatás díja a törvényjavaslat indokolása szerint nem csökkenti a vagyonadót. Ugyanez a helyzet akkor is, ha a NAV modellje szerinti érték vagy egy korábbi évben készült, indexálható szakértői értékbecslés rendelkezésre áll. Az ilyen értékelés költsége az adózót terheli.

Az időzítésre is figyelni kellene. A tervezet alapján a szakértői díjat a tárgyévben vagy legkésőbb az adóbevallás benyújtásáig ténylegesen meg kellene fizetni. Vagyis önmagában egy kiállított, de még ki nem egyenlített számla nem lenne elegendő.

Példa az időzítésre: a 2026. december 31-i vagyon értékeléséhez kötelező szakértői értékelés szükséges. Ha a díjat a tárgyévben vagy legkésőbb a 2026. évi bevallás benyújtásáig, például 2027 júniusában fizetik meg, az a 2026. évi adót csökkenti. Ha ugyanezt az értékelést a következő évben indexálva ismét felhasználják, a díjával az adózó újabb adócsökkentést már nem érvényesíthet.

Nézzünk egy összetett példát!

Egy magánszemély nettó vagyona 2 milliárd forint. Az egymilliárd forintos értékhatár levonása után az adóalap 1 milliárd forint, amelynek 1%-os adója 10 millió forint.

A magánszemély az adott évben az adóalapba beszámított vagyonelemei után az alábbi adókat fizette meg:

• Építményadó: 800 000 Ft
• Telekadó: 200 000 Ft
• Gépjárműadó: 150 000 Ft

Emellett a törvény által kötelezően előírt szakértői értékelésért 3 millió forintot fizetett.

A számítás:

Ebben a példában az eredetileg 10 millió forintos vagyonadó 7,35 millió forintra csökkenne.

Az adócsökkentő tételek együttesen 2,65 millió forint megtakarítást eredményeznének.

Mire kellene figyelni az adótervezés során?

A fizetendő vagyonadó csökkentése nem kizárólag számítási feladat lenne. A megfelelő dokumentáció is lényeges szerepet kapna.

A beszámítani kívánt adóknál igazolni kellene az esedékességet, a tényleges megfizetést és azt, hogy az adott adó a vagyonadó-alap megállapításakor figyelembe vett vagyonelemhez kapcsolódik. A bevallásban az adóból levonható adók és az egyéb adócsökkentő tételek megnevezését, összegét és az alátámasztó adatokat is fel kell tüntetni, az iratokat pedig az elévülésig meg kell őrizni (29. § (9)–(10) bekezdés).

A szakértői díjak esetében pedig azt is bizonyítani kellene, hogy az értékelés a törvény alapján kötelező volt.

A szakértői költségek időzítése szintén fontos lenne, hiszen a díjakat legkésőbb az adóbevallás benyújtásáig ki kellene fizetni.

Amivel még számolni kell:

• A tervezet nem mondja ki, hogy az adócsökkentő tételek az adót nullára csökkenthetik-e, és hogy ilyenkor kell-e bevallást benyújtani, mert bevallási kötelezettség csak akkor keletkezik, ha az adóalanynak fizetendő vagyonadója van (29. § (1) bekezdés).
• A helyi adó és a gépjárműadó csak az adóalany által ténylegesen megfizetett összegben és az adóalapba beszámított vagyonelem után vonható le. A szöveg alapján a társaság által fizetett adó (például a társaság tulajdonában álló ingatlan építményadója) a tulajdonos magánszemély adójából nem vonható le.
• A „kötelezően igénybe vett” szakértői értékelés körét a törvényjavaslat indokolása példákkal szemlélteti. Hogy ezeken kívül mi minősül kötelezőnek, a normaszöveg nem sorolja fel.

Összefoglalva

A vagyonadó-tervezet alapján a kiszámított adót négy tétel csökkenthetné: a figyelembe vett vagyonelemek után megfizetett helyi adók, a gépjárműadó és az ezekhez hasonló külföldi adók, a kötelező szakértői értékelések díjának meghatározott része, valamint a nemzetközi szerződés alapján külföldön adóztatható vagyonelemekre jutó adó.

A szakértői költségek után tárgyévenként legfeljebb 2 millió forint adócsökkentés járna, míg a beszámítható helyi adók és gépjárműadó esetében a tervezet nem állapít meg ilyen külön összegkorlátot.

A legfontosabb tanulság: a vagyonadó megállapításakor nem elegendő az adóalapot és az adókulcsot ismerni. A már megfizetett adók és a kötelező értékelési költségek megfelelő elszámolása érdemben csökkenthetné a tényleges fizetési kötelezettséget.

A következő részben azt vizsgáljuk meg, hogy a vagyonadót mikor és hogyan kellene bevallani, illetve megfizetni.

Ez a cikk a Pénzügyminisztérium által 2026. október 6-án társadalmi egyeztetésre bocsátott törvénytervezet, valamint az annak alapján 2026. október 27-én az Országgyűlésnek benyújtott T/930. számú törvényjavaslat adócsökkentő tételekre vonatkozó rendelkezéseit ismerteti. A törvényjavaslat még nem kihirdetett jogszabály, a szabályozás nem tekinthető véglegesnek, rendelkezései a jogalkotási folyamat során változhatnak.

Jogszabályi hivatkozások: T/930. számú törvényjavaslat 11. §, 12. § (2) bekezdés és indokolása, 29. § (1) és (9)–(10) bekezdés (a 2026. október 6-i tervezet számozása eltér).