Az ingatlanok értékesítéséből származó jövedelmekre sajátos szabályok vonatkoznak, és mivel a termőföld az ingatlan egy speciális fajtája, így érdemes ennek adózását külön vizsgálni. Cikkünkben az adómentes termőföld értékesítés lehetséges eseteit mutatjuk be.
Mi minősül termőföldnek?
Adózás szempontjából a Személyi jövedelemadó törvény szerinti fogalomból szükséges kiindulni, amikor azt szeretnénk meghatározni, hogy mi is az a termőföld. Az SZJA törvény alapján pedig a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvényben meghatározott mező-, és erdőgazdasági hasznosítású földet kell termőföldnek tekinteni.
Mező-, erdőgazdasági hasznosítású föld: a föld fekvésétől (belterület, külterület) függetlenül valamennyi olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva, továbbá az olyan művelés alól kivett területként nyilvántartott földrészlet, amelyre az ingatlan-nyilvántartásban Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület jogi jelleg van feljegyezve. (A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény)
Legkönnyebben a föld a tulajdoni lapjáról tudjuk kideríteni, hogy a kiválasztott ingatlan termőföld-e. Ha a tulajdoni lap I. részén az ingatlan megnevezése a fenti kategóriák egyike, akkor termőfölddel van dolgunk.
Adómentesség 200 ezer forintig
A 200 000 Ft-ot meg nem haladó összegű termőföld értékesítésből származó jövedelem adómentes, amennyiben:
- olyan mezőgazdasági termelő vásárolja meg a földet, aki azt legalább öt évig mezőgazdasági célra hasznosítja őstermelőként/egyéni vállalkozóként, vagy
- olyan magánszemély vásárolja meg, aki regisztrált mezőgazdasági társas vállalkozás alkalmazottja, és a termőföldet az őt alkalmazó gazdasági társaságnak bérbe adja minimum tíz évre
Ha magasabb a jövedelem a 200 ezer forintos adómentes határnál, de az eladó a leírt feltételeknek megfelel, akkor az adásvételből származó jövedelem után csak a 200 ezer forintot meghaladó összegre kell az adót megállapítani és megfizetni.
Példa 1:
- eladási ár (bevétel): 500 000 Ft
- vételár (költség): 350 000 Ft
- jövedelem (= bevétel – költség): 150 000 Ft
- adómentes jövedelem: 200 000 Ft
- mivel az adómentes jövedelmi határ magasabb, mint a tényleges jövedelem, így adófizetési kötelezettség nem keletkezik
Példa 2:
- eladási ár (bevétel): 600 000 Ft
- örökléskori hagyatéki eljárásban megállapított érték (költség): 250 000 Ft
- jövedelem (= bevétel – költség): 350 000 Ft
- adómentes jövedelem: 200 000 Ft
- mivel az adómentes jövedelmi határ alacsonyabb, mint a tényleges jövedelem, így adófizetési kötelezettség keletkezik
- adóköteles jövedelem: 350 000 Ft – 200 000 Ft = 150 000 Ft
- SZJA: 150 000 Ft x 15 % = 52 500 Ft
Részarány-tulajdon megszüntetése
Részarány-tulajdon megszüntetését eredményező értékesítés esetén, ha a magánszemély a termőföldet regisztrációs számmal rendelkező olyan magánszemélynek adja el, aki azt egyéni vállalkozóként, mezőgazdasági őstermelőként legalább 5 évig hasznosítja, vagy a termőföldet regisztrált mezőgazdasági társas vállalkozás olyan alkalmazottjának értékesíti, aki azt az őt alkalmazó mezőgazdasági társas vállalkozásnak legalább 10 évre bérbe adja, úgy a termőföld értékesítése adómentes.
Adómentes termőföld értékesítés a takarmánybiztosítás érdekében
Ha a magánszemély a tulajdonában lévő termőföldet
- regisztrációs számmal rendelkező, állattenyésztést folytató olyan magánszemélynek adja el, aki azt egyéni vállalkozóként, mezőgazdasági őstermelőként legalább 5 évig az állattartó telep takarmánytermelése céljából használja, vagy
- olyan magánszemélynek értékesíti, aki azt az őt alkalmazó mezőgazdasági társas vállalkozásnak az állattenyésztés takarmánybiztosítása érdekében minimum 10 évre bérbe adja
úgy az értékesítésből származó jövedelme nem keletkeztet adófizetési kötelezettséget.
Adómentesség feltételei
5 és 10 éves hasznosítási időszak
Az adómentesség egyik feltételeként határozza meg a törvény az öt vagy tíz éves hasznosítási időtartamot.
Az 5 vagy 10 éves időszak kezdőnapja a birtokbaadás napja, de legkésőbb az adásvételi szerződés keltét követő 12. hónap utolsó napja. Amennyiben a termőföld harmadik féllel kötött szerződés alapján haszonbérletben van, a haszonbérleti szerződés lejártát követő december 31-ét kell a hasznosítási időszak kezdő napjának tekinteni.
Vevő teljesítése
Abban az esetben, ha az adómentesség feltétele a vevő teljesítésétől függ, úgy az adómentesség akkor alkalmazható, ha az eladó legkésőbb a bevallás benyújtásakor rendelkezik a vevő aláírt nyilatkozatával. A nyilatkozatnak közjegyző által készítettnek vagy ügyvéd által ellenjegyzett okiratba foglaltnak kell lennie. Tartalmaznia szükséges a vevő természetes azonosító adatait, adóazonosító jelét, valamint a vevő kötelezettségvállalását arra vonatkozóan, hogy az adómentesség feltételeinek megfelel.
A vevő nyilatkozatát az eladó az adó megállapításához való jog elévüléséig köteles megőrizni.
A valótlan tartalmú nyilatkozat miatti szankció a vevőt terheli.
Adómentes termőföld értékesítés birtokösszevonással
Birtokösszevonási célnak minősül, ha az adásvétel eredményeként a már a vevő tulajdonában álló termőföld és az ügyletben megvásárolt termőföld egymással szomszédossá válik.
Jó tudni, hogy szomszédos teleknek számít egy terület úgy is, ha azt elválasztja egy út, árok vagy csatorna, még abban az esetben is, ha ezeknek önálló helyrajzi száma van. Szomszédosnak minősül egy telek akkor is, ha azt közigazgatási határ választja el.
Ha egy naptári éven belül a vevő több telket vásárol, úgy azok hatását együtt kell vizsgálni. Tehát adómentes a telek értékesítés akkor is, ha először a második szomszéd telke van megvásárolva, majd ugyanabban az évben a közvetlen szomszédé is, ami ekkor már a két saját tulajdonú telek között helyezkedik el.
Osztatlan közös tulajdonú termőföld értékesítése
Adómentes a termőföld értékesítéséből származó jövedelem, amikor az osztatlan közös tulajdonban lévő földterületet valamelyik tulajdonostárs vásárolja meg.
Ez a szabály a 2019. január 1-jétől megszerzett bevételekre alkalmazható.
Egyéb adómentes termőföld értékesítés
Nem kell a jövedelem után adót megállapítani, ha a termőföld átruházása
- települési önkormányzat részére jogszabályban meghatározott szociális földprogram céljából, vagy
- a Nemzeti Földalap javára
történik.
Adókötelezettség
Amennyiben az eladónak jövedelme keletkezik, úgy a Személyi jövedelemadó törvény ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelemre vonatkozó rendelkezéseit kell alkalmazni.
Az adó mértéke ez esetben az adólap 15 %-a.
Az adóalap megállapításakor figyelemmel kell lenni a tulajdonban tartás idejére is, ugyanis a jövedelem a törvényben meghatározott mértékkel csökkenthető. A csökkentés minden ingatlanra vonatkozik, így a termőföldre is.
Ez azt jelenti, hogy a szerzéstől számított 5. évtől a jövedelem 0 %-a adóköteles. Vagyis adómentes minden termőföld értékesítés annak megszerzését követő 5. évtől, függetlenül attól, hogy kinek, milyen célra és milyen értéken adtuk el földünket.
