Haszonélvezet, vételi jog és más vagyoni jogosultságok – Kinek a vagyonában jelenne meg az értékük?

Vagyonadó a gyakorlatban – 13. rész

A vagyonadóról szóló törvénytervezet alapján nemcsak a tulajdonjog képviselhetne adóköteles vagyont, hanem az olyan jogosultságok is, amelyek önálló gazdasági értékkel rendelkeznek.

Ide tartozna a földhasználat, a haszonélvezet, a használat joga (az üdülőhasználati jog és a szállás időben megosztott használati joga is), a vagyonkezelői jog, az üzembentartói jog, az építményi jog és a külföldi jog szerinti hasonló jog, valamint a vételi, eladási és más opciós jog (22–23. §).

Ez azt jelenti, hogy egy vagyontárgy értéke adott esetben több személy vagyonában is megjelenhetne, de eltérő jogcímeken.

Hogyan kellene értékelni a haszonélvezeti jogot?

A tervezet a haszonélvezeti jog értékelésénél az illetéktörvény 72. §-ára hivatkozna.

Ennek alapján a vagyoni értékű jog egyévi értéke a vagyontárgynak a jog fennállására tekintet nélkül megállapított számított értékének egyhuszada (5%). A teljes érték attól függ, meddig szól a jog:

Életre szóló haszonélvezetnél az illetéktörvény szerinti szorzók:

Az építményi jog kivétel: számított értéke a tárgyév utolsó napján fennálló szokásos piaci érték (22. § (2)–(3) bekezdés). A többi jog értékét az Itv. 72. § (1)–(4) bekezdése szerint kell megállapítani.

Nézzünk egy példát!

Tegyük fel, hogy egy ingatlan vagyonadó szerinti számított értéke 200 millió forint, és azt egy 60 éves magánszemély holtig tartó haszonélvezeti joga terheli.

A haszonélvezeti jog egyévi értéke: 200 millió / 20 = 10 millió Ft

A 60 éves jogosultra alkalmazandó szorzó 6.

A haszonélvezeti jog számított értéke tehát: 10 millió × 6 = 60 millió Ft

Ez az összeg a haszonélvező vagyonában jelenne meg.

Mi történne az ingatlan tulajdonosával?

A tervezet lehetővé tenné, hogy az ingatlan tulajdonosa a vagyoni értékű jog számított értékét levonja az ingatlan értékéből, ha az ingatlan számított értékét a jog fennállására tekintet nélkül állapították meg.

A példában:

Így a két személy vagyonában együttesen 200 millió forint jelenne meg.

Fontos azonban, hogy a tulajdonos általi levonás nem automatikus: csak akkor jár, ha az ingatlan számított értékét a jog fennállására tekintet nélkül állapították meg. A tervezet szerint ilyennek minősül különösen, ha a jogot azután alapították, hogy a számított érték alapjául szolgáló ügyletet megkötötték, ha a jogot az alapul vett szakértői értékelés időpontja után alapították, vagy ha a belföldi ingatlan számított értékét az értékelési sorrend (17. §) szerint állapították meg (22. § (5) bekezdés).

Ugyanaz az ingatlan, más jog

Ha a tulajdonos levonhatja a jog értékét, a két személy vagyonában együtt mindig a 200 millió forintos tehermentes érték jelenik meg.

Mi történne több vagyoni értékű jog esetében?

Ha ugyanazon ingatlanon több vagyoni értékű jog áll fenn, azokat külön-külön kellene értékelni.

A jogok együttes értéke azonban nem haladhatná meg az ingatlan jogoktól függetlenül megállapított számított értékét.

Ha az önállóan kiszámított jogértékek összege ennél magasabb lenne, a jogok értékét egymáshoz viszonyított arányuk megtartásával kellene csökkenteni.

Példa: a 200 millió forint értékű ingatlanon egy 40 éves jogosult holtig tartó haszonélvezete (80 millió forint) és egy jogi személy javára 15 évre szóló használati jog (150 millió forint) áll fenn. A két jog együttes értéke (230 millió forint) meghaladja az ingatlan értékét, ezért arányosan csökkenteni kell: 80 × 200 / 230 = 69,57 millió forint, illetve 150 × 200 / 230 = 130,43 millió forint (22. § (4) bekezdés).

A vételi jog is vagyon lenne?

Igen, amennyiben a vételi jog a tervezet szerint önálló vagyoni értékkel rendelkezik.

A szabályozás az opciós jogok körében nemcsak a vételi jogot, hanem az eladási, jegyzési, átváltási és más hasonló jogosultságokat is nevesítené.

A vételi jog értékét nem feltétlenül az érte fizetett opciós díj határozná meg. A tervezet szerint a számított érték a jog szokásos piaci értéke és az úgynevezett belső értéke közül a magasabb összeg lenne.

A szokásos piaci értéket a tervezet sorrendben állapítaná meg:

• rendszeresen kereskedett opciónál a tárgyév utolsó kereskedési napjára közzétett záró- vagy elszámolóár;
• ennek hiányában az opciót nyilvántartó befektetési szolgáltató, pénzügyi intézmény vagy elszámolóház által a tárgyév végére kimutatott pozitív piaci érték;
• ennek hiányában a független személyek között, a tárgyév végét megelőző 12 hónapon belül történt alapítás vagy átruházás ellenértéke, ha azóta az opció értékét lényegesen befolyásoló körülmény nem változott;
• végül az opcióértékeléshez szükséges szakértelemmel rendelkező, független szakértő által általánosan elfogadott módszerrel megállapított érték (23. § (2) bekezdés).

A belső érték vételi jognál a mögöttes vagyonelem számított értékének (az opció fennállását figyelmen kívül hagyva) a gyakorláskor fizetendő teljes ellenszolgáltatást meghaladó része, eladási jognál a gyakorláskor kapott ellenszolgáltatásnak a mögöttes vagyonelem értékét meghaladó része. Az ellenszolgáltatásba a pénzen kívül az átadandó vagyonelem értéke és a jogosultat terhelő más pénzben kifejezhető kötelezettség is beleszámít, a korábban megfizetett opciós díj viszont nem (23. § (4)–(5) bekezdés).

Eladási jognál például, ha a jogosult egy 300 millió forint értékű vagyonelemet 350 millió forintért adhat el, a belső érték 50 millió forint.

Nem kell figyelembe venni azt az opciós jogot, amelynek megszerzése vagy fennmaradása a jogosult jövőbeni személyes közreműködésétől vagy teljesítményétől függ (például a teljesítményhez kötött munkavállalói opciót), amíg ez a feltétel nem teljesül, és az opció addig nem gyakorolható és nem ruházható át. A gyakorlási időszak meg nem nyílása önmagában nem zárja ki az opció figyelembevételét. Nem önálló vagyonelem az az opció sem, amely önállóan nem ruházható át, és értéke egy másik vagyonelem számított értékében már teljes egészében megjelenik (23. § (7) bekezdés).

Nézzünk erre is egy példát!

Egy magánszemély olyan vételi joggal rendelkezik, amely alapján egy 300 millió forint számított értékű ingatlant 220 millió forintért vásárolhat meg.

A vételi jog belső értéke: 300 millió − 220 millió = 80 millió Ft

Ha a vételi jog szokásos piaci értéke például 90 millió forint, akkor a két érték közül a magasabbat kellene alkalmazni.

A vételi jog számított értéke tehát 90 millió forint lenne.

Ha viszont a szokásos piaci érték csak 60 millió forint, akkor a 80 millió forintos belső érték lenne irányadó.

A vételi jog tehát akkor is jelentős vagyont képviselhetne, ha a jogosult még nem szerezte meg a mögöttes ingatlant.

Mi történne a vételi jog kötelezettjénél?

A tervezet itt is tartalmazna egy fontos korrekciós lehetőséget.

Ha az opciós jog december 31-én jogilag kikényszeríthető, és a kötelezett azt egyoldalúan nem vonhatja vissza, a kötelezett meghatározott feltételekkel tartozásként figyelembe vehetné az opciós jog számított értékét, illetve pénzügyi intézmény által kimutatott negatív piaci értékét.

A levonás tartozásként történik: az opcióval érintett ingatlan számított értéke nem csökken, és ugyanazt az összeget más jogcímen tartozásként nem lehet még egyszer levonni (23. § (10) bekezdés). A levonás a 6. § (1) bekezdés általános tartozás-szabályaitól eltérően alkalmazható, de csak akkor, ha a kötelezett az adóbevallásában feltünteti a jogosult nevét és azonosítóját, a mögöttes vagyonelem azonosító adatait, az opció típusát, a gyakorláskor teljesítendő ellenszolgáltatást, a gyakorlási időszak végét és a tartozásként figyelembe vett összeget (23. § (8)–(9) bekezdés).

Példa: a 300 millió forint számított értékű ingatlan tulajdonosa, mint kötelezett, az előző példában szereplő 90 millió forint értékű vételi jogot tartozásként figyelembe veheti, ha az jogilag kikényszeríthető és egyoldalúan nem vonható vissza. Az ingatlan vagyonában 300 millió forinttal szerepel, a levonható tartozás pedig 90 millió forint, vagyis nettó 210 millió forint jelenik meg.

Mire érdemes figyelni a gyakorlatban?

A haszonélvezeti és más használati jogok esetében a jogosult személye, életkora, a jog időtartama és az alapul szolgáló vagyontárgy értéke lenne meghatározó.

A vételi és eladási jogoknál pedig különösen fontos lenne a mögöttes vagyontárgy számított értéke, az opciós ár, a jog gyakorlásának feltételei és az esetleges független szakértői értékelés.

Amivel még számolni kell:

• Az életkor szerinti szorzónál a tervezet nem mondja ki, hogy a jogosult életkorát a tárgyév utolsó napján vagy a jog alapításakor kell-e figyelembe venni.
• A tulajdonos levonásánál a tervezet példálózó felsorolást ad arról, mikor minősül az ingatlan számított értéke a jog fennállására tekintet nélkül megállapítottnak. Az egyéb esetek megítélését nem részletezi.
• A „jogilag kikényszeríthető” és az „egyoldalúan nem vonható vissza” kitétel (23. § (8) bekezdés) tartalmát a tervezet nem részletezi, például a feltételekhez kötött opcióknál.

A legfontosabb tanulság: a vagyonadó szempontjából nem kizárólag az számítana, hogy ki a tulajdonos. A vagyontárgyhoz kapcsolódó önálló jogosultságok is adóköteles értéket képviselhetnének.

A következő részben a bizalmi vagyonkezelés és a vagyonkezelő alapítványok adózását vizsgáljuk meg, különös tekintettel arra, hogy a magánvagyon és a kezelt vagyon értékhatára összeadódna-e.

Ez a cikk a Pénzügyminisztérium által 2026. október 6-án társadalmi egyeztetésre bocsátott, a vagyonadóról szóló törvénytervezet alapján készült. A szabályozás még nem végleges, ezért az ismertetett rendelkezések változhatnak.

Jogszabályi hivatkozások: törvénytervezet 2. § 39. pont, 17. §, 22–23. §; az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 72. §.