Mennyit ér az ingatlanom? – Az ingatlanok vagyonadó szerinti értékelése

Vagyonadó a gyakorlatban – 9. rész

A vagyonadóról szóló törvénytervezet alapján az ingatlanok értékét nem lehetne egyszerűen a tulajdonos becslése szerint meghatározni. A tervezet ugyanis részletes szabályokat és alkalmazási sorrendet állapít meg arra, hogy milyen értéket kellene figyelembe venni.

A legfontosabb kérdés az lenne, hogy mikor és milyen értéken történt az ingatlan legutóbbi, megfelelően dokumentált átruházása.

Az értékelési sorrend röviden:

Forrás: 15., 17., 18. és 19. §.

Elsőként a korábbi ügyleti értéket kellene vizsgálni

Ha az ingatlannal kapcsolatban a tárgyév december 31-ét megelőző tizenkét hónapon belül megfelelő ügylet történt, főszabály szerint az abban megállapított érték lenne irányadó.

Ügyleti érték például a független felek között kötött adásvételi szerződésben szereplő vételár, kivéve, ha a NAV az illetékkiszabási eljárásban végleges határozatával a felek által kikötött értéktől eltérő forgalmi értéket állapított meg. Ügyleti érték az illetékkiszabási eljárásban a NAV által megállapított forgalmi érték is. Ingyenes szerzésnél (például öröklésnél) a hagyatéki eljárásban figyelembe vett, az adó- és értékbizonyítványban vagy más hatósági okiratban megállapított érték, a bíróság ítéletében megállapított forgalmi érték pedig akkor, ha az az előbbiektől eltér (15. § (2) bekezdés).

Ez a szabály akkor alkalmazható, ha az ügylet és az év vége között az ingatlan értékét lényegesen befolyásoló változás nem történt.

Ha az ügylet és az év vége között lényeges értékváltozás következett be, az ingatlan számított értékét szakértői forgalmi értékkel kell meghatározni (17. § (1) bekezdés). Nem független felek (például hozzátartozók) között kötött adásvétel vételára a szöveg alapján nem ügyleti érték. Ha a NAV ellenőrzése során bizonyítja, hogy a felek adóelkerülési céllal a szokásos piaci értéknél alacsonyabb összegben határozták meg az ügyleti értéket, a NAV a szokásos piaci értéket tekinti ügyleti értéknek (27. § (4) bekezdés).

Mi történne a régebben vásárolt ingatlanokkal?

Ha az ügylet több mint tizenkét hónapja, de legfeljebb tíz éve történt, az eredeti értéket főszabály szerint indexálni kellene.

Lakásoknál az MNB lakásárindexét kell alkalmazni: budapesti lakásnál a budapesti indexet, városban fekvő lakásnál az ingatlan fekvése szerinti vármegyét magában foglaló regionális városi indexet, községben vagy nagyközségben fekvő lakásnál a községekre vonatkozó indexet. Záró ármutató a tárgyév utolsó napjáig közzétett legutolsó index, ügyleti ármutató az ügylet naptári negyedévére közzétett index (2. melléklet 2.2–2.5. pont).

Termőföldnél a KSH termőföldár-adata irányadó, de csak szántó, rét, legelő, szőlő, gyümölcsös vagy erdő művelési ágnál, és csak akkor, ha a művelési ág az ügylet óta nem változott (2. melléklet 3.2. és 3.6. pont).

Más ingatlannál az ügylet évét követő naptári évtől a tárgyév végéig számított, az adott ingatlantípusra alkalmazható KSH-árindex változása szerint kell módosítani az ügyleti értéket (15. § (5) bekezdés).

Az indexálás feltétele, hogy az ingatlan jogi, műszaki vagy használati állapotában ne történjen lényeges értékváltozást okozó módosulás. A „lényeges értékváltozás” egyik jellemző esete a jelentős felújítás: az olyan felújítás, amelynek költsége eléri az ügyleti érték 20%-át (2. § 19. pont).

Az indexálást a NAV honlapján működő kalkulátorral kell elvégezni, az indexált értéket ezer forintra kerekítve kell meghatározni. Az ügyleti értéket, annak időpontját, az alkalmazott ármutatókat és az indexálás számítását az elévülésig meg kell őrizni (15. § (6)–(7) bekezdés, 17. § (6) bekezdés). Ha az ügylet éve nem állapítható meg, az ügyleti érték lakásnál nem indexálható (2. melléklet 2.7. pont).

Nézzünk egy példát!

Tegyük fel, hogy egy magánszemély 2022-ben 100 millió forintért vásárolt egy budapesti lakást.

A szemléltetés kedvéért feltételezzük, hogy a vásárlás időszakára alkalmazandó MNB-lakásárindex 200, a 2026. év végére alkalmazandó index pedig 280.

A számítás képlete: Indexált érték = ügyleti érték × (záró árindex / ügyleti árindex)

Vagyis: 100 millió × (280 / 200) = 140 millió Ft

A példában tehát a lakás vagyonadó szerinti számított értéke 140 millió forint lenne.

Az indexszámok kizárólag a számítás bemutatását szolgálják, nem tényleges MNB-adatok.

Négy ingatlan, négy módszer

Egy magánszemély négy ingatlannal rendelkezik. Az alábbi értékek közül a 140 millió forint az előző példából való, a többi a példa feltevése:

A D) ingatlan szakértői értéke eléri az 500 millió forintot, ezért kiemelt értékű ingatlan: az értékelést csak igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő végezheti, legalább két értékelési módszerrel (19. § (3) és (7) bekezdés). Mivel itt a szakértői értékelés kötelező, a díj 50%-a, legfeljebb 2 millió forint levonható a fizetendő adóból (9. § (2) bekezdés a) pont).

Mi történne, ha nincs megfelelő korábbi ügylet?

Ha az ingatlan értéke ügyleti vagy indexált érték alapján nem állapítható meg, a tervezet szerint a NAV országos tömeges ingatlanértékelési modelljével meghatározott értéket kellene alkalmazni, amennyiben az adott ingatlanra ilyen érték rendelkezésre áll. A modell csak a lakások és a felépítménnyel nem rendelkező mezőgazdasági ingatlanok értékelésére szolgál (2. § 30. pont), így például üzletházra, irodára vagy beépített telekre nem alkalmazható.

A modell többek között az illetékkiszabási adatokra, az ingatlan-nyilvántartásra, valamint az ingatlan elhelyezkedési és műszaki jellemzőire épülne.

Ha ez sem biztosítana értéket, az ingatlan számított értékét szakértői forgalmi értékkel kellene meghatározni (17. § (4) bekezdés).

Lehetne saját értékbecslést alkalmazni?

Igen, de meghatározott feltételekkel.

Az indexált érték vagy a NAV által megállapított érték helyett az adózó megfelelő jogosultsággal rendelkező, független szakértő által meghatározott forgalmi értéket is alkalmazhatna.

A tizenkét hónapon belüli ügyleti értéktől azonban csak kivételesen lehetne eltérni, ha az értékbecslés hitelt érdemlően igazolja, hogy az ügyleti érték nem tükrözi az ingatlan év végi forgalmi értékét.

Ha a szakértői érték több mint 20%-kal eltérne a más módszerrel meghatározható értéktől, az értékbecslésnek az eltérés okait részletesen be kellene mutatnia. Az eltérés önmagában nem zárja ki a szakértői érték alkalmazását (17. § (5) bekezdés).

Szakértőként belföldi, termőföldnek nem minősülő ingatlannál az igazságügyi szakértői névjegyzékbe az ingatlanforgalmi értékbecslés szakterületen bejegyzett személy, vagy a NAV e célú nyilvántartásában szereplő személy járhat el (legalább öt év igazolt ingatlanvagyon-értékelői gyakorlattal), termőföldnél a termőföld-értékbecslés szakterületen bejegyzett igazságügyi szakértő. A szakértőnek az adóalanytól függetlennek kell lennie. A kiemelt értékű (500 millió forintot elérő) ingatlannál csak az igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő értékelése fogadható el (19. § (1)–(3) bekezdés).

Ha az adózó a 19. § szerinti forgalmi értéket alkalmazza, és a NAV ellenőrzése során ennél magasabb értéket állapít meg, az adóhiány után adóbírság és késedelmi pótlék nem szabható ki, ha az értékbecslés megfelelt a törvény tartalmi és módszertani követelményeinek, és az adózó a számára ismert adatokat teljes körűen az értékelő rendelkezésére bocsátotta. Az adókülönbözetet ettől még meg kell fizetni (27. § (2)–(3) bekezdés).

Mi a helyzet a felújított ingatlanokkal?

A jelentős felújítás különösen fontos körülmény.

Ha az ingatlan értékét lényegesen befolyásoló felújítás történt (jelentős felújításnak az minősül, amelynek költsége eléri az ügyleti érték 20%-át), a korábbi ügyleti érték egyszerű indexálása nem alkalmazható (15. § (3) bekezdés).

Ilyenkor a tervezet szerinti szakértői értékelés válhat szükségessé.

Mire érdemes figyelni a gyakorlatban?

A vagyonadó megállapításához célszerű lenne ingatlanonként összegyűjteni a szerzési okiratokat, az illetékkiszabási határozatokat, a hagyatéki eljárás adó- és értékbizonyítványát, a korábbi értékbecsléseket és a jelentős felújítások dokumentumait, valamint a felújítás költségét igazoló számlákat. Az indexálás adatait és a szakértői értékeléseket az adó megállapításához való jog elévüléséig meg kell őrizni, a bevallásban pedig ingatlanonként fel kell tüntetni az alkalmazott értékelési módszert és a számított érték alapjául szolgáló lényeges adatokat (25. § (7)–(8) bekezdés).

Amivel még számolni kell:

• A tervezet nem rendelkezik arról, hogyan kell megosztani az ügyleti értéket, ha egy ügylet több ingatlant érint (például lakást és garázst egy vételáron), vagy ha az ügylet az ingatlan mellett más vagyonelemre is kiterjed.
• A tervezet a „független személyek” közötti ügyletre épít (2. § 10. pont). Hozzátartozók közötti ügylet esetén ezért az ügyleti és az indexált érték a szöveg alapján úgy tűnik, nem áll rendelkezésre, az érték a NAV-modell vagy a szakértői érték alapján határozható meg.
• A szakértői értékelés díjának levonhatósága a 9. § (2) bekezdés a) pontja szerint a „kötelezően igénybe vett” értékelésre vonatkozik. Az adózó által a 17. § (4) bekezdés alapján választott szakértői értékelésnél ez a szöveg alapján nem egyértelmű.

A legfontosabb tanulság: az ingatlan vagyonadó szerinti értéke nem feltétlenül egyezne meg sem a vételárával, sem a tulajdonos által becsült aktuális piaci értékkel. A tervezetben meghatározott értékelési sorrend és az igazolható adatok lennének meghatározók.

A következő részben azt vizsgáljuk meg, hogyan kellene értékelni a külföldön található ingatlanokat és más külföldi vagyonelemeket.

Ez a cikk a Pénzügyminisztérium által 2026. október 6-án társadalmi egyeztetésre bocsátott, a vagyonadóról szóló törvénytervezet alapján készült. A szabályozás még nem végleges, ezért az ismertetett rendelkezések változhatnak.

Jogszabályi hivatkozások: törvénytervezet 2. § 10., 19., 20. és 30. pont, 9. § (2) bekezdés a) pont, 15–19. §, 25. § (7)–(8) bekezdés, 27. § (2)–(4) bekezdés és 2. melléklet.