Ingatlant adna bérbe az alapítvány vagy az egyesület? – Különleges szabályok jönnek

Egy alapítvány tulajdonában áll egy ingatlan, amelynek egy részét nem használja. A vezetőség úgy dönt, hogy bérbe adja, a bevételt pedig az alapítvány céljainak megvalósítására fordítja. Logikusnak tűnik a következtetés: ha a bérbeadás nem vállalkozási tevékenység, és a bevételt is a szervezet céljaira használják fel, akkor társasági adót sem kell fizetni.

Csakhogy a nonprofit szervezetek ingatlanhasznosítására különleges társaságiadó-szabályok vonatkoznak. Olyannyira, hogy az ingatlan bérbeadása akár akkor is társaságiadó-fizetési kötelezettséget eredményezhet, ha a szervezet egyáltalán nem végez gazdasági-vállalkozási tevékenységet.

A bérbeadás nem vállalkozási tevékenység?

Az Ectv. 2. § 11. pontja szerint az ingatlan megszerzése, használatának átengedése és átruházása nem minősül gazdasági-vállalkozási tevékenységnek. Ez a szabály az alapítványok és egyesületek számára kedvező, hiszen az ingatlanhasznosítás bevételét nem kell a gazdasági-vállalkozási tevékenység bevételeként kimutatni.

Ugyanakkor két különböző jogszabályról és két különböző kérdésről beszélünk.

• Az Ectv. azt határozza meg, hogy egy tevékenység a civil szervezet működése szempontjából vállalkozási tevékenységnek minősül-e.
• A Tao. tv. pedig azt, hogy a szervezet bevételei és eredménye után milyen feltételekkel kell társasági adót fizetni. Ennek során az Ectv. minősítésére épít, az ingatlanhasznosításra azonban külön szabályokat is tartalmaz.

A két minősítés nem feltétlenül eredményez azonos adózási következményt.

Miért kell külön számolni az ingatlanhasznosítást?

A Tao. tv. 9. §-a speciális adóalap-korrekciókat ír elő az ingatlanokhoz kapcsolódó bevételekre és ráfordításokra.

Ingatlanhasznosításnak a bérbeadáson (a használat átengedésén) túl az ingatlan megszerzése és átruházása (például értékesítése) is minősül. Ingatlan a Tao. tv. szerint a föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog. A korrekciós szabályok ezért nemcsak a bérbeadásnál, hanem az ingatlan eladásánál is számítanak.

Ennek lényege, hogy az alapcél szerinti tevékenységként elszámolt ingatlanhasznosítás gazdasági eredményét a törvény meghatározott módon bevonja a társaságiadó-alap számításába.

Az adózás előtti eredményt növelni kell az ingatlanhasznosítás alapcél szerinti bevételével és az ingatlan számviteli értékcsökkenésével. Ugyanakkor csökkenteni kell az ingatlanhasznosításhoz közvetlenül kapcsolódó, alapcél szerinti költségekkel, valamint a Tao. tv. szerinti értékcsökkenéssel.

Ezért nem elegendő a bérleti díjat egyszerűen alapcél szerinti bevételként könyvelni. Az ingatlanhasznosítás társaságiadó-hatását külön is meg kell vizsgálni. Figyeljünk arra, hogy az országos érdekképviseleti szervezetek erre a korrekciós szabályra nem alkalmazzák az ingatlanhasznosításra előírt különös tételeket.

Egy ingatlan, három adózási helyzet

Nézzünk egy példát, amely jól szemlélteti, hogy a nonprofit szervezet közhasznú jogállása és bevételeinek összetétele együttesen határozza meg a társaságiadó-kötelezettséget.

Egy alapítvány ingatlant ad bérbe. Éves bevétele 30 millió forint, amelyből 12 millió forint származik ingatlanhasznosításból. Az ingatlanhoz kapcsolódó, adózási szempontból figyelembe vehető költség 4 millió forint, így az ingatlanhasznosítás eredménye 8 millió forint. Az alapítvány más gazdasági-vállalkozási tevékenységet nem folytat, az adóév utolsó napján nincs adótartozása, és további adóalap-módosító tétel sem merül fel. Az egyszerűsítés érdekében feltételezzük, hogy a számviteli és a társaságiadó-törvény szerinti értékcsökkenés megegyezik, így ebből nem keletkezik további különbözet.

Vizsgáljunk meg három változatot.

1. Nem közhasznú alapítvány, 18 millió forint támogatással

A nem közhasznú szervezetnél az adómentesség bevételi határa az összes bevétel 10%-a, legfeljebb 10 millió forint. A Tao. tv. szerint ennek vizsgálatakor az ingatlanhasznosítás bevételét a vállalkozási bevételhez kell számítani. Mivel az alapítványnak más vállalkozási bevétele nincs, az egész 12 millió forint ide tartozik, annak ellenére, hogy az Ectv. szerint nem gazdasági-vállalkozási bevétel.

Jelen esetben a 30 millió forintos összbevétel 10%-a 3 millió forint. Az ingatlanhasznosításból származó 12 millió forint ezt meghaladja, ezért az alapítvány nem jogosult az adómentességre.

A társaságiadó-alap 8 millió forint, amelynek 9%-a: 720 000 Ft.

A kapott támogatás ebben az esetben – év végi adótartozás hiányában – nem eredményez további adóalap-növelést.

2. Közhasznú alapítvány, 18 millió forint támogatással

A közhasznú szervezet kedvezményezett bevételi mértéke az összes bevétel 15%-a, vagyis 4,5 millió forint. A 12 millió forintos ingatlanhasznosítási bevétel ezt a határt meghaladja.

A túllépés arányának általános képlete: ((VB + IB) − összes bevétel × 15%) / (VB + IB), ahol VB a vállalkozási bevétel, IB pedig az ingatlanhasznosításból származó bevétel. Mivel a példában a vállalkozási bevétel nulla, csak az ingatlanhasznosítás bevétele szerepel a képletben:

(12 000 000 − 30 000 000 × 0,15) / 12 000 000 = 7 500 000 / 12 000 000 = 62,5%

Itt azonban egy további szabályt is alkalmazni kell.

Ha az adóév utolsó napján nincs adótartozás, a vállalkozási tevékenység adózás előtti eredményét (a példában a számított adóalapot) a nem a vállalkozási tevékenységhez kapott támogatás ugyanilyen arányával meg kell növelni (Tao. tv. 9. § (3) bekezdés b) pont bb) alpont).

Ezért: 18 000 000 × 62,5% = 11 250 000 Ft adóalap-növelő tétel.

A számított adóalap: 8 000 000 + 11 250 000 = 19 250 000 Ft

Ezt követően alkalmazandó a 62,5%-os arányosítás: 19 250 000 × 62,5% = 12 031 250 Ft

A fizetendő társasági adó: 12 031 250 × 9% ≈ 1 082 813 Ft (kb. 1,08 millió forint).

Ebben a helyzetben a közhasznú szervezet társasági adója magasabb, mint a nem közhasznú alapítványé.

Ennek oka a kapott támogatáshoz kapcsolódó speciális adóalap-növelő tétel.

A példa a 18 millió forintot teljes egészében visszafizetési kötelezettség nélkül kapott támogatásnak tekinti. Vegyes összetételnél a növelő tétel csak a támogatásnak minősülő részre vonatkozik. Ha például a 18 millió forintból 6 millió forint támogatás, 12 millió forint pedig alapcél szerinti szolgáltatás ellenértéke, a növelő tétel 6 000 000 × 62,5% = 3 750 000 Ft. A számított adóalap 8 000 000 + 3 750 000 = 11 750 000 Ft, ennek 62,5%-a 7 343 750 Ft, a társasági adó pedig kb. 660 938 Ft.

3. Közhasznú alapítvány, 18 millió forint egyéb alapcél szerinti bevétellel

Változtassunk meg egyetlen körülményt.

Az alapítvány a 18 millió forintot nem támogatásként kapja, hanem például alapcél szerinti oktatási szolgáltatásának ellenértékeként szerzi meg. Az összbevétel továbbra is 30 millió forint, az ingatlanhasznosítás eredménye változatlanul 8 millió forint.

A kedvezményezett bevételi mérték és a túllépés aránya sem változik.

A lényeges különbség, hogy a 18 millió forintos szolgáltatási ellenérték nem minősül támogatásnak, ezért nem kell alkalmazni a támogatásokhoz kapcsolódó speciális adóalap-növelő tételt.

Így: 8 000 000 × 62,5% = 5 000 000 Ft társaságiadó-alap.

Ennek 9%-a: 450 000 Ft.

A számítás feltételezi, hogy az oktatási szolgáltatás valóban alapcél szerinti tevékenység, és a példában az ehhez kapcsolódó költségek nem változtatják meg az összehasonlítás alapjául szolgáló adóalapot.

Mit mutat a három számítás?

A három esetben az ingatlanhasznosítás bevétele és eredménye azonos, mégis jelentősen eltér a társaságiadó-kötelezettség.

A nem közhasznú szervezetnél a bevétel összetétele ebben a példában nem változtatna az eredményen: adótartozás hiányában a kapott támogatás nem növeli az adóalapot, így 18 millió forint egyéb alapcél szerinti bevétellel is 720 000 Ft lenne az adó.

A közhasznú jogállás önmagában nem garantál alacsonyabb társasági adót, ha a bérleti bevétel mindkét szervezetnél túllépi az adómentességi határt.

Az adókötelezettséget a szervezet bevételeinek összetétele, különösen a támogatások aránya és az ingatlanhasznosításból származó bevétel együttesen befolyásolja. Ezért egy nonprofit szervezet gazdálkodásának megtervezésekor nem elegendő a bevételek nagyságát vizsgálni. Azok jogcíme és adózási minősítése legalább ilyen fontos.

Természetesen a támogatást nem lehet pusztán könyvelési vagy szerződéses megnevezéssel szolgáltatási bevétellé alakítani. A bevétel minősítését minden esetben a tényleges gazdasági tartalom határozza meg.

Ez nem jelenti azt, hogy a közhasznú jogállás hátrányos. Ha a bérleti bevétel például 4 millió forint lenne (1 millió forint költséggel, az összbevétel továbbra is 30 millió forint), a közhasznú szervezet a 15%-os határ (4,5 millió forint) alatt maradna, és nem kellene társasági adót fizetnie. A nem közhasznú szervezet viszont a 10%-os határt (3 millió forint) túllépné, és a 3 millió forintos adóalap után 270 000 forint adót fizetne.

A 60%-os szabályba beleszámít a bérleti díj?

A korábbi részekben bemutattuk, hogy egy civil szervezet elsődlegesen gazdasági-vállalkozási tevékenységűnek minősül, ha a gazdasági-vállalkozási tevékenységéből származó bevétele eléri az összes bevétel 60%-át.

Az ingatlanhasznosítás azonban az Ectv. szerint nem gazdasági-vállalkozási tevékenység.

Ezért a bérleti díj nem növeli a 60%-os szabály számlálójában szereplő vállalkozási bevételt.

Ez ismét jól mutatja a két törvény eltérő logikáját:

• Az Ectv. 60%-os szabályánál az ingatlanhasznosítás nem vállalkozási bevétel.
• A Tao. tv. 10 és 15%-os kedvezményhatárainál viszont az ingatlanhasznosítás bevételét hozzá kell számítani a vállalkozási bevételhez.

Ugyanaz a bérleti díj tehát az egyik számításban nem vállalkozási bevétel, a másikban mégis befolyásolja a vállalkozási tevékenységhez kapcsolódó adómentességet.

Akkor is kell társaságiadó-bevallás, ha nincs vállalkozási tevékenység?

Ez további fontos sajátosság.

A nonprofit szervezetek bizonyos feltételek mellett a társaságiadó-bevallás helyett TAONY nyilatkozatot nyújthatnak be.

Ez a lehetőség azonban nem alkalmazható akkor, ha a szervezet ingatlanhasznosítást folytat, és emiatt a Tao. tv. szerinti adóalap-korrekciót kell elszámolnia.

Ilyenkor társaságiadó-bevallást kell készíteni, akkor is, ha a szervezet más gazdasági-vállalkozási tevékenységet nem végez.

És az áfa?

Az ingatlan bérbeadásának áfakezelése külön vizsgálandó.

Az ingatlan-bérbeadás főszabály szerint adómentes az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés l) pontja alapján, de vannak kivételek, és bizonyos ingatlan-bérbeadási ügyletekre adókötelessé tétel is választható.

A nonprofit jogállás önmagában itt sem biztosít általános adómentességet.

Ráadásul az adómentes bérbeadás a kapcsolódó beszerzések áfájának levonhatóságára is hatással lehet.

Ezért az ingatlan hasznosításáról szóló döntés előtt a társasági adó mellett az áfakövetkezményeket is célszerű megvizsgálni.

Összesítés

Az ingatlan bérbeadása egy alapítvány vagy egyesület számára jó lehetőség lehet arra, hogy rendszeres bevételt teremtsen céljai megvalósításához. A nonprofit szervezetek ingatlanhasznosításának adózása azonban sajátos.

A legfontosabb tanulság, hogy az Ectv. szerinti nem vállalkozási minősítés nem jelent automatikus társaságiadó-mentességet.

A bérleti bevétel befolyásolhatja a 10 vagy 15%-os adómentességi határt, külön adóalap-korrekciókat tehet szükségessé, és társaságiadó-bevallási kötelezettséget eredményezhet.

Ráadásul, ha a bérleti bevétel a közhasznú szervezet 15%-os határát is meghaladja, a támogatásokhoz kapcsolódó speciális adóalap-növelés miatt az adókötelezettség akár magasabb is lehet, mint egy azonos gazdasági adatokkal rendelkező nem közhasznú szervezetnél.

A nonprofit szervezet gazdálkodásának megtervezésekor ezért nemcsak az számít, mennyi bevétele keletkezik, hanem az is, hogy milyen jogcímen szerzi meg azt.

A következő részben az áfával folytatjuk.

A nonprofit szervezet könyvelése nem pusztán adminisztráció. A jó könyvelő érti a szervezet célját, bevételeinek természetét és működési modelljét, ezért nemcsak a már megtörtént gazdasági eseményeket könyveli le, hanem a döntések következményeit is képes előre jelezni. Nonprofit szervezetet érdemes olyan helyen könyveltetni, ahol a működését is értik és támogatják.