Bár ránézésre egyszerű és egyértelmű az ingatlanbérlet és a rezsi számlázása, gyakran tapasztaljuk azt, hogy évtizedes múlttal bíró ingatlanhasznosító vállalkozás is tendenciózusan hibásan számlázza ezeket a tételeket.

A hibás gyakorlat pedig nyilván nagy kockázattal is bír, hiszen, ha a NAV észleli a mulasztást, úgy adóhiányt állapít meg, melyet bírsággal és késedelmi pótlékkal együtt szab ki az adózóra.

Nézzük tehát a legfontosabb adózási tudnivalókat.

Az ingatlan bérbeadás (helyiségek, irodák, üzlethelyiségek, raktárak bérbeadása) a Polgári Törvénykönyv szerint bérleti szerződés alapján történik, melynek lényege, hogy a bérbeadó használati jogot enged, míg a bérlő bérleti díjat fizet.

Az ÁFA törvény (2007. évi CXXVII. törvény – Áfa tv.) 86. § (1) bekezdés l) pontja kimondja, hogy az ingatlan bérbeadása főszabály szerint adómentes, az adóalany ugyanakkor választhatja az adókötelessé tételt az Áfa tv. 88. § alapján, ekkor a bérleti díjat 27%-os ÁFA terheli.

Itt rögtön meg kell állnunk egy gondolatra. Ha az ingatlant áfamentesen adjuk bérbe, úgy az ingatlan beszerzése, fenntartása és üzemeltetése során ránk áthárított áfát sem tudjuk levonásba helyezni.

Áfamentes bérleti díj számlázás

Ha áfamentesen számlázzuk ki a bérleti díjat, és a bérleti szerződés szerint a rezsit külön számoljuk el, azaz a bérleti díjon felül érvényesítjük és nem abba beleépítve, úgy a rezsi is áfamentes lesz, függetlenül attól, hogy átalányban, vagy havi rendszerességű mérőóra leolvasás mellett tételesen hárítjuk át a költséget a bérlőre.

Az Áfa tv. 70. § (1) b) pontja kimondja, hogy amennyiben több szolgáltatás ugyanazon adóalanytól és ugyanazon ügylet keretében kerül nyújtásra, akkor a mellékszolgáltatás (vagy járulékos szolgáltatás) osztja a főszolgáltatás adózási sorsát, ha nem önállóan értelmezhető.

A NAV egyértelműen kijelenti, hogy az ingatlan bérbeadásához kapcsolódó rezsiköltségek járulékos szolgáltatásnak minősülnek, és azonos ÁFA-kulccsal kerülnek tovább számlázásra, mint a bérleti díj.

Ha a bérbeadás ÁFA‑mentes, akkor azt a rezsiköltség is osztja (adótartalom nélkül kerül továbbí­tásra), ha pedig adóköteles, úgy a rezsiköltséget is 27%-os ÁFÁ-val kell továbbszámlázni, függetlenül a beszerzés áfakulcsától.

Tehát azt már tudjuk, hogy áfamentes bérbeadás esetben mindent áfamentesen számlázunk, már csak az a kérdés, milyen jogcímen tesszük ezt.

A számla egyik tételsora biztosan a bérleti díj lesz, míg a másik sora a rezsi, de tekintettel arra, hogy olyan költség, mint rezsi, nem létezik, ezért érezhetjük, hogy talán nem is szabályos.

A számlázáshoz szükséges legfontosabb tudnivalók:

• A bérleti díj tartalmazhatja a rezsit, így ebben az esetben a számlánk csak egy tételsorból fog állni, míg a rezsi, mint átalány a bérleti díjba lesz beépítve.
• A számlára feltétlenül kerüljön rá a vonatkozási időszak, pl. 09.01-2025.09.30., hiszen enélkül az információ nélkül sem a számviteli, sem az Áfa törvénynek nem tudunk megfelelni.
• Lehet a rezsit külön számlázni, akár külön tételsoron, akár külön számlán, de ügyelni kell az alábbiakra:
  • Csak az a rezsitétel számlázható külön a bérleti díjtól, ami a bérbeadás járulékos költsége. Ilyen a víz, gáz, villany, szemétszállítás, de nem tartozik ide az építményadó, a közös költség és még a távőszolgáltatás alapdíja sem, mivel ez utóbbi díjak a bérlőtől függetlenül is felmerülnek. Tehát ez utóbbi díjakat a bérleti díjba bele kell építeni. Persze a Ptk. nem tiltja meg azt, hogy a bérleti díj több tételből tevődjön ki, úgy, mint a bérleti díj, közös költség, vagy építményadó, de ezek nem önálló termékek, hiszen önálló szolgáltatásként nem is értelmezhetőek.
  • A rezsit soha nem úgy számlázzuk, hogy „rezsi” hiszen ez egy gyűjtőfogalom, ami tartalmazhat terméket és szolgáltatást is, de olyan termék, hogy rezsi, nem létezik. Tehát ha rezsit számlázunk, úgy külön tételsorokban kell feltüntetnünk a vizet, a gázt, a villanyt vagy éppen a szemétszállítási díjat. Ez fontos lehet azért is, mert a rezsi mint olyan, szolgáltatásnak minősül, míg, ha külön számlázzuk, úgy a víz, a gáz, a villany anyagköltség lesz, ami csökkentheti a bérlő iparűzési adóalapját.
  • Vállalkozásként az iparűzési adó szempontjából fontos, hogy a kiállított számlán tüntessük fel a szolgáltatás közvetítésének a tényét. Ennek akkor van jelentősége, ha társasági adóalanyok vagyunk, vagy KIVA adóalanyok, akik nem a KIVA törvény szerinti iparűzési adószámítási módszert választják. A víz, a gáz, a villany termék, tehát ott nincs teendő, de a csatornadíj és szemétszállítási díj már szolgáltatás, tehát azt tudjuk a „közvetített szolgáltatás” megjegyzéssel számlázni, míg a közös költség bármennyire is szolgáltatás, nem számlázhatjuk közvetített szolgáltatásként, hiszen azt nem a bérlő veszi igénybe, hanem a ház tulajdonosa, aki viszont ezt a költséget jellemzően áthárítja a bérlőre.
  • Az utolsó lényeges tudnivaló pedig a számlán feltüntetendő teljesítés időpontja. Tekintettel arra, hogy a szolgáltatásnyújtás többnyire folyamatos, ezért arra az időszakos elszámolás szabályai vonatkoznak, melyről az Áfa törvény 58. § (1) bekezdése rendelkezik. Értelmezést a témában korábbi cikkünkben olvashat.

A helyes számlázás egy lehetőségét példával illusztráljuk.

Joggal felmerülhet bennünk, hogy abban az esetben, ha áfamentesen számlázzuk a bérleti díjat és a rezsit is, úgy az áfa levonásra jogosult bérlő sérül, hiszen a bérbeadó a bruttó költséget számlázza ki, amiből a bérbe vevő áfát levonásba helyezni nem tud. Ez az okfejtés valós, ezt azonban át tudjuk hidalni azzal, ha a mérőórákat átíratjuk a bérlőre. Ez óhatatlanul növeli a bérbeadó kockázat, hiszen ha a bérlő nem fizet, úgy az elmaradást ráterhelheti a szolgáltató az ingatlanra, de megfelelő kaucióval és gondos ellenőrzéssel mindez kézben tartható.

Miben más a helyzet, ha áfakötelessé tesszük az ingatlan bérbeadását?

Álljunk is meg rögtön egy pillanatra. Miért is tennénk ilyet? Kinek éri meg az, hogy áfakötelessé tegye az ingatlan bérbeadását? Itt két feltétel együttes fennállása esetén érdemes áfakört választanunk.

Fontos, ha áfakörössé tesszük az ingatlan bérbeadást, úgy attól 5 évig eltérni nem tudunk. Tehát ha idén bejelentjük, hogy 2026.01.01-től áfakötelessé tesszük az ingatlan bérbeadását, úgy legközelebb az áfamentességet csak 2030.01.01-től választhatjuk. Tehát a döntést előzze meg körültekintő tervezés.

De a lényeg, annak éri meg áfakörössé tenni az ingatlan bérbeadását, aki számottevő áfás költséggel bír az ingatlan bérbeadás vonatkozásában. Jellemzően azért, mert a bérbeadandó ingatlan megvásárlásakor levonta a rá áthárított áfát, illetve ezt kívánja tenni, továbbá a bérlője áfa levonásra jogosult adóalany. Ha ez utóbbi nem igaz, úgy el kell vetni az áfakötelezettség választását, hiszen magánszemélynek, vagy áfa levonásra nem jogosult vállalkozásnak teljesen mindegy az, hogy a számlánk tartalmaz vagy sem áfát, ők csak a bruttó összeget nézik, míg nekünk bérbeadónak hosszú távon mindig magasabb lesz a fizetendő áfánk, mint a levonható, tekintettel arra, hogy a tevékenységet nyereségesen kívánjuk végezni.

Ha úgy döntöttünk, hogy áfákörössé tesszük az ingatlan bérbeadást, úgy számlázáskor megint arra kell figyelnünk, hogy a mellékszolgáltatás osztja a főszolgáltatás sorsát.

Mindez az ingatlan bérbeadás vonatkozásában azt jelenti, hogy amennyiben egy szolgáltatás kiegészítő – a rezsi szinte minden esetben az, mert ezek a termékek a bérbeadó részéről jellemzően önállóan nem forgalomképesek (víz, gáz, villany, csatornadíj) –, úgy azonos áfával kell azt kiszámlázni, mint a bérleti díjat, függetlenül attól, hogy milyen áfakulccsal, illetve áfamentesen szerezte azt be a bérbeadó.

Nem ritkán találkoztam olyan esettel, amikor a bérbeadó ugyan kiszámlázta a rezsit 27%-os áfával, és az ingatlan bérleti díjra is 27%-os áfát számolt fel, de a közös költséget áfamentesen számlázta tovább. Nyilván ez a gyakorlat helytelen, ráadásul két oknál fog is az. Az egyik, hogy közös költséget nem lehet önálló szolgáltatásként továbbszámlázni, mivel az a bérleti díj része, a bérleti díj összegét növeli. Fel lehet ugyan tüntetni külön számlasorban, azaz át lehet annak összegét hárítani a bérlőre, de nem önálló tételként, hanem például a mintaszámla szerint.

Mi történik akkor, ha mégis áfamentesen számlázzuk a közös költséget? Addig, míg a NAV észre nem veszi, nyilván semmi, de a NAV részére folyamatosan történő tételes számla adatszolgáltatás mellett csak idő kérdése, mikor szúr ez szemet az adóhatóságnak. Márpedig, ha észreveszi, úgy áfahiányt állapít meg. Tehát ha 30 000 Ft közös költséget számláztunk ki, a NAV úgy tekinti, hogy az bruttó összeg, ami tartalmazza az áfát, így megállapít 6 378 Ft adóhiányt, amit bírsággal és késedelmi pótlékkal együtt szab ki a nem jogkövető adózóval szemben. Ha a hiba több hónapon keresztül fennállt, vagy több ingatlanra is vonatkozik, úgy a végösszeg tekintélyes is lehet.

Amennyiben kérdése merül fel ingatlan adózása terén, legyen szó magánszemélyről vagy cégről, építésről vagy bérbeadásról, áfáról, nyereségadóról vagy illetékről, lakó vagy ipari ingatlanról, vagy akár egy teljes lakóparkról üzletekkel és garázzsal együtt, úgy keresse az Írisz Office szakértői csapatát.