Ingatlant szinte minden vállalkozás használ, hiszen székhellyel minden vállalkozás rendelkezik, és jelentős részüknek telephelye is van. Így – talán a székhelyszolgáltatást igénybe vevőket leszámítva – gyakorlatilag minden vállalkozásnál felmerülnek ingatlan használatához, fenntartásához kapcsolódó költségek.
Ami azonban kevésbé van benne a köztudatban, hogy a lakóingatlanokkal kapcsolatban az áfalevonásra speciális korlátozások vonatkoznak.
Első hallásra az olvasó arra gondolhat, hogy az alanyi adómentes vagy adólevonásra nem jogosító, adómentes tevékenységet végző vállalkozásokra vonatkozó korlátozásról beszélünk.
Bár ez is helyes válasz a felvetett kérdésre, ez egy általános szabály: ha egy beszerzés adólevonásra nem jogosító tevékenységet szolgál, akkor az ahhoz kapcsolódó előzetesen felszámított áfa főszabály szerint nem vonható le.
A lakóingatlanoknál azonban ezen túlmenően külön, tételes levonási tilalommal is találkozunk.
Az Áfa tv. 124. § (1) bekezdés h) és i) pontja, valamint (2) bekezdés c) pontja alapján főszabály szerint nem vonható le:
- a lakóingatlant terhelő előzetesen felszámított áfa;
- a lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges termékeket terhelő előzetesen felszámított áfa;
- a lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges szolgáltatásokat terhelő előzetesen felszámított áfa.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
Ha vállalkozásunk vásárol egy lakóingatlant, annak áfatartalma főszabály szerint akkor sem vonható le, ha az ingatlant egyébként teljes egészében áfalevonásra jogosító gazdasági tevékenységéhez használja.
Például attól, hogy a megvásárolt lakásban alakítjuk ki a vállalkozás székhelyét vagy irodáját, még nem szűnik meg automatikusan a levonási tilalom.
Ennek oka, hogy az Áfa tv. saját lakóingatlan-fogalmat használ. Lakóingatlan a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott, illetve ilyenként feltüntetésre váró ingatlan.
Ezért önmagában az irodai használat, vagy akár az sem változtatja meg az áfabeli minősítést, hogy az ingatlan aktuális állapotában lakhatásra alkalmatlan – például nincs benne használható fürdő vagy hálószoba.
Nem az dönti el tehát a levonhatóságot, hogy a vállalkozás mire használja a lakást, hanem először azt kell megvizsgálnunk, hogy az Áfa tv. szerint lakóingatlannak minősül-e.
Ugyanez a probléma jelentkezik akkor is, ha ezen a lakóingatlanon felújítást vagy értéknövelő beruházást végzünk.
Ha ehhez építőanyagot, burkolatot, szanitert vagy más terméket vásárolunk, a levonási tilalom a 124. § (1) bekezdés i) pontja alapján merül fel; ha pedig kivitelezési, szerelési vagy más, a felújításhoz szükséges szolgáltatást veszünk igénybe, akkor a 124. § (2) bekezdés c) pontja alapján.
Vagyis attól, hogy a lakást kizárólag irodaként használjuk és ott áfaköteles gazdasági tevékenységet végzünk, a lakóingatlan beszerzésének és felújításának áfája még nem válik automatikusan levonhatóvá.
De van-e kivétel?
Igen, most is van kivétel.
Az Áfa tv. 125. §-a meghatároz olyan eseteket, amikor a 124. § szerinti tételes levonási tilalom ellenére mégis levonható az előzetesen felszámított áfa.
Lakóingatlanoknál két különösen fontos gyakorlati esetet érdemes kiemelni: a továbbértékesítést és az adóköteles bérbeadást.
Ha továbbértékesítésre vásároljuk
Ha a lakóingatlan igazoltan továbbértékesítési célt szolgál, akkor az Áfa tv. 125. § (1) bekezdés b) pontja alapján feloldható a lakóingatlan beszerzésére vonatkozó levonási tilalom.
Ehhez azonban az értékesítés áfakezelését is vizsgálni kell. Ha olyan lakóingatlanról van szó, amelynek értékesítése főszabály szerint adómentes lenne, akkor a levonási joghoz az értékesítőnek előzetesen az Áfa tv. 88. §-a alapján adókötelessé kell tennie az ingatlanértékesítést.
A lényeg tehát nem pusztán az, hogy a vállalkozás egyszer majd eladja az ingatlant.
Már a beszerzésnek igazoltan továbbértékesítési célt kell szolgálnia, és az értékesítésnek is olyan ügyletnek kell lennie, amelyhez levonási jog kapcsolódhat.
Ha bérbeadásra vásároljuk
A másik fontos kivétel a lakóingatlan bérbeadással történő hasznosítása.
Az Áfa tv. 125. § (2) bekezdés d) pontja alapján a lakóingatlan beszerzését terhelő áfa levonható, ha az adóalany az ingatlant igazoltan egészben vagy túlnyomó részben bérbeadással hasznosítja, és – amennyiben a bérbeadás egyébként adómentes lenne – a 88. § alapján a bérbeadást adókötelessé tette.
Ez utóbbi különösen fontos.
A lakóingatlan bérbeadása főszabály szerint áfamentes. Ha tehát a vállalkozás a lakást áfamentesen adja bérbe, abból önmagában még nem keletkezik levonási joga.
A kivételhez adóköteles bérbeadás szükséges.
A bérbeadási célú hasznosításnál ráadásul nemcsak magának a lakóingatlannak a beszerzési áfája válhat levonhatóvá. Az Áfa tv. 125. § (2) bekezdés e) pontja alapján a lakóingatlan építéséhez, felújításához kapcsolódó termékek és szolgáltatások áfája is levonható lehet, ha azok igazoltan egészben vagy túlnyomó részben úgy hasznosulnak, hogy költségük – közvetlen anyagjellegű ráfordításként vagy az értékcsökkenés alapjául szolgáló ráfordításként – beépül az adóköteles bérbeadási szolgáltatás adóalapjába.
Hasonló szabály kapcsolódik az adóköteles lakóingatlan-értékesítéshez is.
Vagyis a 125. § nem egyszerűen azt mondja: „ha továbbértékesítjük vagy bérbe adjuk, levonható az áfa”.
A kivétel alkalmazásához minden esetben meg kell vizsgálni, hogy a törvényben meghatározott konkrét feltételek teljesülnek-e.
Fontos megjegyzés: felújítás vagy karbantartás?
Van még egy fontos különbség, amely a gyakorlatban jelentős összegeket érinthet.
Az Áfa tv. tételes levonási tilalma a lakóingatlan építéséhez és felújításához szükséges termékeket és szolgáltatásokat nevesíti.
A karbantartást azonban nem.
Ezért, ha a vállalkozás lakóingatlanán nem felújítás, hanem valódi karbantartás történik, annak áfája nem esik automatikusan a 124. § lakóingatlanokra vonatkozó tételes levonási tilalma alá.
Karbantartás illetve felújítás esetén a munka tényleges tartalmát kell vizsgálni.
Egy meghibásodott alkatrész javítása, az eredeti állapot fenntartását szolgáló munka vagy egy jelentős korszerűsítés illetve értéknövelő átalakítás adójogi megítélése nem azonos.
Beruházás fontolgatása során ezért annak pénzügyi tervezése áfa szempontból is rendkívül fontos, utólag ugyanis könnyen kiderülhet, hogy a vállalkozás a beruházás pénzügyi tervezésekor olyan visszaigényelhető áfával számolt, amelyet a törvény alapján valójában nem vonhat le.
