Köztudott, hogy egy ingatlan bérleti díjának áfája nem vonható le, ha az ingatlant kizárólag áfamentes tevékenységhez használjuk. Ha pedig az ingatlan áfás és áfamentes tevékenységet egyaránt szolgál, a levonható áfa összegét főszabály szerint ennek megfelelően arányosítással kell meghatározni.
De vajon ugyanez a logika érvényes az ingatlan megvásárlására, felújítására vagy az ahhoz vásárolt anyagokra is?
Egyáltalán nem! Itt ugyanis először azt kell megvizsgálni, hogy lakóingatlanról van-e szó.
Az Áfa tv. 124. § (1) bekezdés h)–i) pontja alapján főszabály szerint nem vonható le:
- a lakóingatlant terhelő előzetesen felszámított áfa;
- a lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges termékeket terhelő előzetesen felszámított áfa.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
Ha egy áfaalany vállalkozás lakóingatlant vásárol, a beszerzést terhelő áfát főszabály szerint akkor sem vonhatja le, ha az ingatlant egyébként teljes egészében adóköteles gazdasági tevékenységéhez használja.
Hasonló korlátozás vonatkozik a lakóingatlan építéséhez vagy felújításához vásárolt termékekre, szolgáltatásokra is. Nem az dönti el tehát önmagában a levonási jogot, hogy a vállalkozás áfás tevékenységet végez-e az ingatlanban.
Ez saját és bérelt lakóingatlan esetében egyaránt lényeges. Ha például egy vállalkozás bérelt lakásban alakítja ki az irodáját, és saját maga vásárolja meg a felújításhoz szükséges építőanyagokat, attól az anyagok áfája még nem válik automatikusan levonhatóvá csak azért, mert az iroda áfás tevékenységet szolgál.
Van-e kivétel?
Igen. Az Áfa tv. 125. § meghatározott gazdasági célok esetén feloldja a levonási tilalmat.
Ilyen különösen, ha a lakóingatlan beszerzése igazoltan továbbértékesítési célt szolgál, vagy azt az adózó a törvényi feltételek szerint legalább 90%-ban adóköteles bérbeadásra hasznosítja. Ehhez természetesen az is szükséges, hogy az adózó az ingatlan értékesítésére, illetve bérbeadására vonatkozóan – ahol ez szükséges – korábban az adókötelezettséget válassza.
A sorrend tehát fontos: ingatlannal kapcsolatos áfa levonásakor ne csak azt vizsgáljuk meg, hogy „áfás tevékenységhez használom-e?”, hanem először azt, hogy lakóingatlanról van-e szó, és érinti-e a beszerzést valamely tételes levonási tilalom. Csak ezt követően érdemes vizsgálni, hogy fennáll-e olyan törvényi kivétel, amely a levonási jogot mégis megnyitja.
A karbantartást azonban fontos megkülönböztetni a felújítástól. A lakóingatlan karbantartására az Áfa tv. nem állapít meg külön tételes levonási tilalmat, így annak áfája az általános szabályok szerint levonható, amennyiben az ingatlant áfalevonásra jogosító gazdasági tevékenységhez használják. A minősítésnél nem a számlára írt megnevezés, hanem a munka tényleges tartalma számít: karbantartásnak alapvetően az ingatlan rendeltetésszerű használhatóságának fenntartását, állagának megóvását szolgáló munka tekinthető, míg a felújítás az ingatlan értékét, használhatóságát vagy hasznos élettartamát érdemben növelő beavatkozás. Ez a különbségtétel azért különösen fontos, mert ugyanazon lakóingatlannál a karbantartás áfája levonható lehet, miközben a felújításhoz kapcsolódó áfára már tételes levonási tilalom vonatkozhat.
