Szolgáltatások

Könyvelő, Adótanácsadó és Szolgáltató Zrt.
English

EcoCreative
Hypercortex
divider

Tollunkból

Minden, amit 2022-ben az ingatlanról tudni kell

– adózás, illeték, finanszírozás, támogatás, befektetés –

II. rész

Cikksorozatunk célja a tudatos döntéshozás támogatása. Gyakran azt tapasztaljuk, hogy a beruházók sokszor úgy vágnak bele egy ingatlan kivitelezésébe, hogy előtte nem mérték fel kellőképpen a pénzügyi és adózási lehetőségeiket, jóllehet egy ingatlan beruházás még egy kisebb épület esetében is akkora költség, amely mellett eltörpül a befektetést megelőző feltáró munka ráfordítása.

A tavalyi év (2021) legfontosabb adóváltozása az ingatlanszektorban az áfacsökkenés, melynek hatásairól, valamint az ingatlanok és az ÁFA kapcsolatáról általánosságban sorozatunk első részében írtunk.

Ingatlan beruházás magánszemélyként vagy cégként?

Magánszemélyként vagy társaságként vágjunk bele egy ingatlan kivitelezésébe vagy hasznosításába? Az adótervezés során ez az a terület, ahol előre soha nem lehet tudni a választ, mert rengeteg olyan tényező van, amit az érintett személy (építő vagy építtető) egyéni élethelyzete határoz meg. Vegyük hát elő ezeket a tényezőket.

Mire kívánjuk használni az ingatlant? Lakás, iroda, nyaraló, bérbeadás vagy ezek kombinációja?

Az ingatlan felhasználása áfás tevékenységhez történik vagy sem, illetve az sem mindegy, hogy az áfa mértéke mekkora (27%-os ingatlan bérbeadás, vagy 5%-os szálláshely szolgáltatás)?

Ha az ingatlannak hasznát szedjük, úgy a bevétellel mit kívánunk tenni? Elkölteni magánjövedelemként, visszaforgatni ingatlanprojektbe, netán felhalmozni?

Milyen időtávra szól az ingatlan beruházás?

Mi lesz a majdani ingatlanértékesítés bevételének sorsa?

Van-e kellő forrás az ingatlan kivitelezéséhez?

Szándékozunk-e magánszemélyként állami támogatást igénybe venni? Persze ha lakóingatlant vásárolunk.

Megfelelő hitelképességgel bírunk-e mint vállalkozás?

Honnan származik a jövedelem, amiből az ingatlant vásárolni fogjuk?

Adótervezés szempontjából talán ez utóbbi a legfontosabb kérdés. Lehetséges válasz lehet pl. magánszemély bérjövedelem, KATA adóalany jövedelem, saját vállalkozásból kivont jövedelem, hitelfelvétel magánszemélyként, hitelfelvétel cégként, illetve ezek kombinációja.

Továbbá, hogy adótervezőként a bogarat beleültessem az olvasó fülébe, rá kell kérdeznem a biztonsági tényezőkre is.

Mennyire biztonságos az a vállalkozás, vagy párkapcsolat ahova a beruházást tervezzük?

A kérdésekre adott válaszok mindegyikének súlya van két okból is, amikre az adótervezés irányul. Ezek a költséghatékonyság és a vagyon biztonsága.

Magánszemély vagy cég?

Talán a legizgalmasabb kérdés a témában. A nagyságrendek érzékeltetése végett készítettünk egy táblázatot, ahol az első sor azt mutatja be, hogy mennyibe kerül különböző jogviszonyokból ugyanazt a jövedelmet elérni. Természetesen, aki alkalmazottként szerzi a jövedelmét, neki sajnos nincs választási lehetősége, mert az első pont alapján kapja – a legköltségesebb módon – a jövedelmét. Ugyanakkor, ha cégvezetőként vagy leendő cégvezetőként (akár csak egy ingatlant hasznosító vállalkozásban) tekintünk a kimutatásra, úgy óriási különbséget láthatunk. Fontos megjegyeznünk, hogy a bérjövedelmeket leszámítva a többi számítás közelítő, hiszen nagyon sok tényező befolyásolja a valós jövedelmet (pl. elszámolható költségek és adóalap módosító tételek), de a modell olyan múltbeli számítások átlagaként lett megállapítva, amire alapozni lehet.

A számítás alapján pedig elmondható, hogy ugyanabból a pénzből, amiből magánszemélyként veszünk egy ingatlant, cégvezetőként osztalékjövedelemből 26 %-kal nagyobb ingatlant vásárolhatunk, míg KATA adóalanyként, ha a magunk urai vagyunk (nem kényszervállalkozók), akkor 61 %-kal nagyobbat. Amennyiben vállalkozásként vásároljuk az 5 %-os áfájú lakóingatlant és az áfa levonására jogosultak vagyunk, akkor 59 %-kal nagyobbat, ha az ingatlanon 27 % áfa van, amit levonásba helyezhetünk, akkor ugyanazon a költségen, mint egy magánszemély 92%-kal nagyobb ingatlant vehetünk. KIVA alanyként 5 %-os ingatlan esetében ez a szám 78 %, míg 27%-os áfájú ingatlan esetében + 116 %, azaz akár 116 %-kal nagyobb ingatlant vásárolhatunk ugyanabból a pénzből, vagy egyszerűen kevesebb, mint a felébe kerül ugyanaz az ingatlan.

Ez óriási helyzeti különbség, pláne, ha figyelembe vesszük, hogy egy kisebb ingatlan vásárlása esetében is tízmilliós nagyságrendű árkülönbözetet jelent.

Ingatlan beruházás – mire kívánjuk majd használni?

Az ingatlan hasznosítása szempontjából két fő felhasználási terület van. Üzleti célú-e a beruházás, vagy magáncélokat szolgál, netán vegyes használatú?

Abban az esetben, hogyha az ingatlant magáncélra használjuk, úgy a jellemzően a vásárlást is érdemes magánszemélyként megtennünk. Magánszemélyként történő ingatlan vásárlás esetében III. számú cikkünk mutatja be a CSOK támogatás illetve a CSOK-tól független áfavisszaigénylés lehetőségeit.

Persze a CSOK kedvezmény és az ÁFA levonásba helyezhetősége ellenére is kialakulhat olyan élethelyzet, amikor magáncélú ingatlant inkább a vállalkozásunkkal vásároljuk meg.

Melyek lehetnek ezek az élethelyzetek?

  • Ha kivonom a vállalkozásból a jövedelmet, és kifizetem az osztalékadót, akkor már nem lesz elég az ingatlan megvásárlására, éppen ezért a vállalkozás vásárolja meg, és bérbe adja a magánszemélynek, persze csak azt a részét, amit nem a vállalkozás használ. Ez esetben a magánszemélynek csak a bérleti díjra kell, hogy kerete legyen, melyet a saját vállalkozásának fizet.
  • Magánszemélyként nem vagyunk elégséges módon hitelképesek, vagy egyszerűen a vállalkozás csak jobb feltételekkel kap hitelt. Ne felejtsük azt sem, hogy egy társasági adóalany vállalkozás le is írhatja a kamatot az adójából, azaz a kamatköltsége akár 0 Ft is lehet.
  • Nem vagyok jogosult a CSOK-ra, illetve nem akarom vállalni a feltételeit, azaz, hogy legalább 10 évig az ingatlanban élek, hogy hosszú távon megtartom, vagy hogy nem hasznosítom másra.
  • Nem vagyok jogosult az áfa visszaigénylésre magánszemélyként, illetve csorbul a levonható áfa összege.
  • Nem szívesen viszem bele az ingatlant a meglévő házassági/élettársi vagyonközösségbe.
  • A cégem számára kedvező az ingatlanberuházás (pl. adóalap vagy adókedvezmény okán, a jobb mutatószámok miatt, ami a hitelképességet és pályázatképességet javítja).

Mikor érheti meg jobban a céges ingatlant magánszemélyként megvásárolni?

Akkor érheti ez meg, ha az ingatlan vételára áfamentes, és magánszemélyként az adózott jövedelem már rendelkezésünkre áll (azt nem ezután kell kivonnunk a vállalkozásunkból). Ugyanis ekkor két előnyt is realizálhatunk.  Egyrészt, ha 5 éven túl adjuk el az ingatlant, akkor az elért jövedelem adómentes lesz. Ha azonnal eladjuk, akkor is csak 15 % SZJA-t kell fizetnünk a nyereség után. Ha egy vállalkozásból vonjuk ki a profitot, azt 25 % adó alatt nem ússzuk meg, de jellemzően ennél magasabb százalékkal kell kalkulálnunk. Továbbá, ha az ingatlanunkat bérbe adjuk akár a saját vállalkozásunknak is, úgy annak adója 13,5 % lesz, majdnem a fele annak, mint amit osztalékágon adózunk.

Viszont, ha az ingatlan beruházás vállalkozási célokat szolgál, és annak ellenértéke bent van a vállalkozásunkban, úgy onnét többnyire felesleges kivonni a jövedelmet, hiszen a fenti arányokban megdrágítja a beruházásunkat.

Igaz ez akkor is, ha az ingatlan vegyes használatú, azaz egyszerre szolgál vállalkozási tevékenységet (pl. iroda, raktár) és magáncélt (pl. lakás, pihenés). Ez esetben ugyanis a magánszemélynek az ingatlanrészt bérbe lehet adni (piaci áron tegyük), és így nem az ingatlan árát, csak a bérleti díjat kell adózott jövedelemből kigazdálkodni.

Az ingatlan beruházás áfás tevékenységhez történik vagy sem?

Rendkívül fontos kérdés ez egy beruházás tervezésekor, hiszen az áfás tevékenység alapozza meg az áfaalanynál a rá áthárított áfa levonhatóságát.

Fontos számolni azzal a ténnyel, hogy ha egy vállalkozás lakóingatlant vásárol, és székhelyként vagy telephelyként azt maga használja – függetlenül attól, hogy a tevékenysége áfás vagy sem – úgy az ingatlan áfáját nem helyezheti levonásba. Ennek oka az Áfa törvény taxatív tiltása, mely a lakóingatlan esetében csak akkor engedi az áfa levonását, ha az ingatlant áfával továbbértékesítik, vagy áfával adják bérbe.  Persze ennek a rendelkezésnek kihúzhatjuk a méregfogát akkor, ha cégcsoportot üzemeltetünk (2 cég is csoport már), és az egyik cégünk (üzemeltető) bérbe adja az ingatlant a másik cégünknek (a főtevékenységet végző bérlőnek). Ez a modell dupla előnyt jelent számunkra. Egyrészt egy alacsony kockázatú, bérbeadást végző vállalkozás birtokolja az ingatlant. Másrészt viszont a bérbe vevő társaság esetében a lakóingatlan áfájának a levonása engedélyezett, hacsak nem áfamentes tevékenységet végez. Az általunk használt ingatlant át is minősíthetjük irodává, de ezt eljárás magas költségéből adódóan kevesen választják.

Abban az esetben pedig, amikor nem lakóingatlant használunk vállalkozási célokra, vizsgálni kell a vállalkozásban végzett tevékenységeket. Ha tisztán áfaköteles tevékenységet végez a társaság, úgy nincs teendőnk, de ha van áfamentes tevékenységünk is, úgy már áfaarányosítást kell végeznünk az előző cikkben tárgyalt 240 hónapos, azaz húsz éves követési időszak alatt.

Vonjuk le tehát a következtetést.

Ha áfás tevékenységhez használjuk az ingatlant, akkor megtehetjük, hogy a ránk áthárított áfát levonásba helyezzük. Így gyakorlatilag nettó áron jutottunk az ingatlanunkhoz.  A magánszemélyhez viszonyítva elért adóelőnyt a grafikon ábrázolja.

ingatlan beruházás diagram

Ha többnyire nem áfás tevékenységhez használjuk az ingatlant, akkor is megéri vásárláskor az ingatlan beruházás áfáját levonásba helyeznünk, hiszen a 240 hónapos követési időszak alatt majd megfizetjük azt a levonást, amire nem vagyunk jogosultak. Ez az eljárás kedvezőbb, mint ha nem helyeznénk levonásba a beszerzési ár áfatartalmát, majd minden évben az adó egy-egy részét visszakapnánk 20 éven át. Látható, hogy az első esetben mi használhatjuk (ingyen) a költségvetés pénzét, míg a második esetben a költségvetés teheti ugyanezt a mi pénzünkkel.

Ha 240 hónapon belül értékesítjük az ingatlant, és azt áfamentesen tesszük, úgy az értékesítés időpontjában fizetendő – korábban „jogosulatlanul” levont – áfa összegét szankciómentesen, büntető kamat nélkül fizethetjük be, tehát sok-sok évig tudjuk a költségvetés pénzét ingyen használni.

Számítási példákat a korábbi cikkünkben találhatnak.

Ha az ingatlannak hasznát szedjük, úgy a bevétellel mit kívánunk tenni?

  1. Feléljük magánszemélyként
  2. Visszaforgatjuk a vállalkozásba (újabb beruházásokat finanszírozunk belőle)
  3. Felhalmozzuk (készpénzben, bankbetétben vagy egyéb pénzügyi instrumentumban)

Ha a jövedelmünket fel akarjuk élni, úgy azt magánszemélyként realizálnunk kell, aminek jövedelemadó vonzata van. Magánszemélyként ezt rendkívül kedvezően meg tudjuk tenni, mivel az ingatlan bérbeadás után fizetendő adó mindössze 15 % SZJA. Sőt, alátámasztás nélkül el tudunk számolni 10 %-nyi költséget. Tehát valójában a bevétel 90 %-a után fizetünk csak 15 % adót, ami a teljes bevételre vetítve 13,5 %.

Ha viszont több a költségünk, mint a bevételünk 10 %-a, úgy tételes alátámasztás terhe mellett ezzel is számolhatunk, így akár a bevételünk kevesebb mint 90 %-a fog adózni (pl. azért, mert számlával igazoltan a fenntartási költségünk a bevételünk 30 %-a). De akár arra is lehetőségünk van, hogy a 10 %-os bizonyítást nem igénylő költségelszámolás mellett elszámoljuk azokat a rezsiköltségeket is, melyek a bérlet okán merültek fel. Erről egy korábbi egypercesünkben olvashat bővebben.

Javaslat!

Ha magánszemélyként adunk bérbe ingatlant, úgy a fogyasztóórákat írassuk át a bérlőre. Ez esetben nem kell foglalkoznunk a közüzemi számlák befizetésével, a költségek pontos továbbterhelésével, míg a bevételünknek csak 90 %-a után fogunk adózni, ráadásul a bérlőnk is levonásba helyezheti a rezsiköltség áfáját.

És még egy gondolat.

Magánszemélyeknek NEM szükséges az ingatlan bérbeadásról számlát kiállítani, tehát ez a tevékenység adószám nélkül is végezhető.  A jogviszonyt a bérleti szerződés alapozza meg, míg az adófizetési kötelezettséget a pénzmozgás keletkezteti, tehát ha nem átutalással történik a bérleti díj kifizetése, úgy a pénzmozgást pontosan dokumentálni kell.

Összetettebb a helyzet akkor, ha az ingatlan egy gazdasági társaság tulajdona. Ha vállalkozásként vásárolunk ingatlant, akkor a bérbeadás bevétele a választott adózási módnak megfelelő adózás alá esik. Ez lehet társasági vagy kisvállalati adóalanyiság, netán megtehetjük egyéni vállalkozóként. KATA adóalanyok azonban ingatlan bérbeadást nem végezhetnek!

Gazdasági társaságként minden költséget el tudunk számolni, ami az ingatlan használatával kapcsolatban felmerül, legyen szó ingatlanadóról, rezsiről, karbantartásról, felújításról vagy amortizációról. A költségek elszámolása utáni jövedelmet pedig vagy bent hagyjuk a társaságban vagy osztalékágon kivehetjük azt. Előfordulhat az is, hogy az ingatlan beruházást részben a cég tulajdonosa által rendelkezésre bocsátott hitelből, azaz tagi hitelből finanszíroztuk. Ez a helyzet számunkra a legegyszerűbb, illetve a legkedvezőbb.

Nézzünk is erre egy példát. A vállalkozás ingatlant vásárol, melyhez a tőkét részben, 50 M Ft erejéig a tulajdonos biztosítja. A vásárolt ingatlant bérbe adja a vállalkozás, mely bérleti díjat adómentesen (KIVA esetében adómentes, TAO esetében 9%-os adókötelezettség van, de csak akkor, ha a bérleti díj magasabb az értékcsökkenésnél) fizeti ki a vállalkozás a tulajdonosnak, egészen addig, míg a teljes hitelt vissza nem fizette. Tehát az látható, hogy a magánszemély teljesen adómentesen 50 M bevételhez jutott, míg a pénze a vállalkozásába van befektetve, mely az ingatlan értékének növekedésével hozamot biztosít számára. Természetesen a hitel visszafizetésen felüli kifizetés már adóköteles lesz.

A következő grafikonunk azt mutatja meg, hogy 100 egység ingatlanbérleti díjból mennyi adózott jövedelmet realizálhatunk magánszemélyként.

Ha ránézünk a grafikonra, akkor az látszik, hogy magánszemélyként éri meg a legjobban ingatlant bérbe adni, ugyanakkor az előző grafikonunkkal azt mutattuk ki, hogy magánszemélyként éri meg legkevésbé ingatlant vásárolni. Mit tegyünk akkor? A választól eltekintünk, mert még több olyan tényezővel kell számolnunk, ami a döntésünket befolyásolja.

A jövedelem hasznosításának módja

Adótervezési tevékenységünk során nem ritkán találkozunk cégvezetőknél is olyan ingatlanbefektetési céllal, amikor az utódoknak kívánnak a szülők lakást biztosítani, de a gyermekek még közel sem érték el azt a kort, hogy külön költözzenek.

Ez esetben két javaslattal szoktunk élni:

  1. Az ingatlan beruházásnál ne azon legyen a fókusz, amit a gyermek számára jelen pillanatban jónak tartanak, hiszen lehet, hogy 10 év is eltelik a gyermek elköltözésig, és addig akár meg is változhat az élethelyzet, tehát nem ott, nem olyan, nem akkora ingatlanra lesz szükség, mint amit eredetileg választottunk, netán a gyermeknek elegendő lesz a már meglévő ingatlan hozama, melyből számára máshol bérelhetünk ingatlant. Tehát ingatlant befektetői szemmel, hozamot és kockázatot mérlegelve válasszunk.
  2. Felesleges kivonni a saját vállalkozásból a jövedelmet azért, hogy ingatlan beruházást ejtsünk meg a gyermek számára.

Úgy gondolom ezt a témát jobban meg kell világítani. Abban az esetben, ha cégként ingatlant vásárolunk, úgy ugyanazért a pénzért akár dupla értékű ingatlant is beszerezhetünk, vagy kettő szimpla értékűt. Bár az ingatlan bérleti díj adózása kedvezőbb ugyan magánszemélyként, mintha cégen keresztül vennénk ki a jövedelmet, de a beruházási cél jelen esetben nem jövedelemszerzésről szól. Márpedig, hogyha azzal számolunk, hogy az ingatlan árának növekedése jelentős lesz az alatt az időszak alatt, míg a gyermeknek szüksége lenne rá, úgy ha kétszer drágább ingatlanunk van, vagy két szimpla árú ingatlant birtoklunk, úgy duplán fogjuk realizálni az ingatlan árnövekedéséből adódó nyereséget. Ez dupla haszon, szimpla kockázat mellett. Majd pedig ha a gyermek eléri a megfelelő kort, akkor az aktuális igényeknek megfelelően lehet számára ingatlant vagy pénzt ajándékozni.

Mintaszámítás

Elvégeztünk egy mintaszámítást annak szemléltetése érdekében, hogy milyen hozamot realizálhatunk akkor, ha bent tartjuk a vállalkozásban a pénzünket és ott végzünk ingatlanberuházást, vagy ha kivonjuk, és úgy tesszük meg.

A mintaszámítás paraméterei:

  • Tőke: 50 M Ft, ez áll a rendelkezésre a vállalkozásban.

Eshetőségek:

  1. KIVA gazdasági társaság rendelkezik a tőkével, amit nem adózott le, hiszen nem vonta ki a jövedelmet, tehát a teljes 50M Ft befektethető.
  2. TAO gazdasági társaság fekteti be az 50M Ft-ot, de már iparűzési adó és társaségi adó levonása után
  3. Magánszemély fekteti be a pénzt, de KIVA, iparűzési adó és 15%-os SZJA levonása után, mint adózott jövedelmet (SZOCHO-val nem számolunk)
  4. Magánszemély fekteti be a pénzt, de társasági adó, iparűzési adó és 15%-os SZJA levonása után, mint adózott jövedelmet (SZOCHO-val nem számolunk)
  • A befektetés időtartama 20 év, mely után minden esetben értékesítik az ingatlant, és realizálják a bevételt, mint magánszemély, amihez ez első két esetben a vállalkozásból történő kivonást is meg kell ejteni.
  • A 20 év alatt az ingatlan értéke éves 5%-kal növekszik
  • Az ingatlan 20 év alatt folyamatosan bérbe van adva. A bérleti díj összege az ingatlan aktuális értékének az 5%-a.
  • A bérleti díjat minden esetben kiveszik a magánszemélyek (az első két esetben osztalékjövedelemként).

20 éves befektetési eredmény annak alapján, hogy 20 év alatt a magánszemélynél évről évre realizált bérleti díj bevételek és a végső ingatlanértékesítés bevétele mekkora összeget tesz ki.

  1. 163 438 936 Ft
  2. 158 820 722 Ft
  3. 149 339 169 Ft
  4. 149 675 519 Ft

Ne felejtsük el azt, hogy 50 M Ft adózatlan vállalkozói bevételből indultunk ki, tehát a hozam ezzel az összeggel kevesebb lesz.

Értelmezés:

A legkedvezőbb hozam akkor érhető el, ha KIVA adóalanyként nem vonjuk ki a vállalkozásból a jövedelmet, csak a befektetési időszak végén, tehát adómentes jövedelmet tudunk befektetni, majd a futamidő végén kivonni.

Ugyanez a helyzet a második modell esetében is, de mivel társasági adóalany vállalkozásról van szó, az 50M Ft befektetésére nem volt lehetőség, hiszen az 50M Ft eredményből le kell vonni a nyereségadót és az iparűzési adót is.

A rangsorban ez után a módszer után jönnek csak azok a befektetések, amikor kivonjuk a vállalkozásból a jövedelmet, majd a nyereségadóval és osztalékadóval terhelt jövedelmet fektetjük be. Az az utóbbi két modell annak ellenére kedvezőtlenebb, hogy a magánszemélyek 20 év után, amikor az ingatlant értékesítik, nem fizetnek nyereségadót, míg ezzel szemben a gazdasági társaságok az értéknövekedett ingatlan eladása után nyereségadót is és osztalékadót is fizetnek.

A két magánszemély által eszközölt ingatlanbefektetés között láthatóan csekély a különbség.  Ennek oka az, hogy a KIVA adóalany a magasabb nyereségadó miatt kevesebb adózott jövedelmet kap, így ennek a hatása látható az eredményben.

A bevétel sorsa

Ha az ingatlanhasznosítás bevételének felhasználását vesszük górcső alá, úgy összetettebb feladatunk van.

Ha a bevételt nem akarjuk felhasználni, úgy a céges befektetés a legelőnyösebb, sőt ez esetben a KIVA adóalanyiság az ajánlott, mert így a bevételek után nem kell adót fizetnünk mindaddig, míg a nyereséget osztalékként ki nem kívánjuk venni. Tehát tudunk teljesen adómentesen működni, azaz sem nyereségadót, sem osztalékadót nem fizetünk addig, amíg a tőkefelhalmozás zajlik, és ha áfamentesen adjuk bérbe az ingatlanunkat, úgy áfafizetéssel sem kell számolnunk. Ha netán részben vagy egészben tagi hitelből finanszírozta a vállalkozás az ingatlant, úgy a tagi hitel visszafizetésének az erejéig úgy tudunk a vállalkozásból tőkét kivonni, hogy az után adót megint csak nem kell fizetnünk.

Abban az esetben, ha folyamatos pénzáramot szeretnénk az ingatlan hasznosítása révén magunknak biztosítani, úgy előre adótervezést kell készítenünk ahhoz, hogy melyik eljárás lesz számunkra a leggazdaságosabb. Ez esetben mindig egy vetítési időszakra vonatkozóan – 5-10-20 év ameddig előre lát/tervez az ingatlanberuházó – kell elvégeznünk a számításokat, figyelembe véve a különböző befektetési lehetőségek előnyös és hátrányos tulajdonságait.

Milyen forrásból vásároljunk ingatlant?

A 2021-es év régi újdonsága a fedezet alapú hitel, azaz sok év óta újra van a vállalkozások számára olyan ingatlanfinanszírozási konstrukció a piacon, ami nem a vállalkozás mutatóit minősíti, így új vállalkozással is lehet (ráadásul támogatott) beruházási hitelt felvenni, melyhez csak az önerő szükségeltetik. A lehetőség azonban időkorlátos, az várhatóan idén szűnik meg. Tehát ha nem mutatószám alapján (főbb vizsgált adatok: árbevétel, személyi jellegű ráfordítások, követelésállomány, EBITDA, eszközállomány, saját tőke, követelések, kötelezettségek minősége) szerezzük a hitelt, akkor azt kaphatjuk jelzáloghitelként, melynek fedezete a megvásárolt ingatlan, így a vevőnek mindössze 20-30 % önerővel kell rendelkeznie.  Jelenleg 0,5-1,0%-os államilag támogatott hitelek is elérhetőek a piacon, akár 15 éves futamidő mellett.

Hitelkamat

Fontos különbség, ami a céges ingatlan beruházás mellett szól, hogy a gazdasági társaság költségként el tudja számolni a kamatot. A magánszemélynek erre nincs lehetősége. Míg a magánszemély az adózott jövedelmét fordítja kamatfizetésre, addig a gazdasági társaság az adózatlant. De ha ez nem lenne elég, úgy ha társasági adóalanyként vásárolunk ingatlant, melyhez beruházási hitelt veszünk fel, akkor a hitel kamatát a társasági adónkból jóváírhatjuk. Ez gyakorlatilag nem jelent mást, mint kamatmentes finanszírozást. Ehhez persze az is kell, hogy a vállalkozás tudja miből leírni az adót. Ugyanis ha egy gazdálkodó nem nyereséges, tehát nyereségadót sem fizet, úgy az adóját csökkenteni sem tudja. Ugyanakkor leírható kamatköltség mellett hosszabb futamidővel is nyugodtan számolhatunk, hiszen a kamat ez esetben nem valós költség.

A hitelszerződés (ideértve a pénzügyi lízinget is) megkötése adóévének utolsó napján kis- és középvállalkozásnak minősülő adózó a hitelszerződés alapján tárgyi eszköz beszerzéséhez, előállításához pénzügyi intézménytől igénybe vett, és kizárólag e célra felhasznált hitel (ideértve a felhasznált hitel visszafizetésére igazoltan felvett más hitelt) kamata után adókedvezményt vehet igénybe. Az adókedvezmény mértéke az (1) bekezdés szerinti hitelre az adóévben fizetett kamat.”

Ezzel az adókedvezménnyel a társasági adónk 70%-át tudjuk leírni.

Ha évente 1 millió forint kamatfizetési kötelezettségünk van, úgy 1 000 000 / 0,7 = 1 428 571 Ft nyereségadóra kell, hogy kötelezettek legyünk ahhoz, hogy le tudjuk írni az 1 millió forint kamatot. Így a valós nyereségadó fizetési kötelezettségünk 428 571 Ft lesz.

KIVA adóalanyok esetében ezt a kedvezményt érvényesíteni nem tudjuk. Ugyanakkor a KIVA adóalany nem is fog nyereségadót fizetni mindaddig, amíg a jövedelmét osztalékként ki nem veszi.

Magánszemélyként a hitelfelvétel bonyolultabb a jelenlegi céges szabályozásnál.

A hitelintézetek fedezet alapon nem finanszíroznak magánszemélyeket – persze a jelzálog bejegyzésre kerül az ingatlanon –, ezt jövedelem alapján teszik meg. A bankok hitelbírálata nem egységes, de jellemzően az elmúlt 3 hónap, illetve a tárgyévet megelőző év jövedelemigazolását kérik be. Mivel a banki hitelbírálat alkalmával a folyamatos pénzáramot veszik figyelembe, sok esetben nem is foglalkoznak a vállalkozó osztalékjövedelmével vagy a KATA adóalany jövedelemigazolásával, mivel azt nem tartják folyamatosnak vagy megbízhatónak. Azért ingatlan beruházás előtt időben járjuk körbe a finanszírozásra kiszemelt bankok feltételeit, és egyeztessünk a pénzintézettel a hitelfelvétel paramétereiről. Számtalan esetben futottunk bele abba a rossz gyakorlatba, hogy a magánszemély vállalkozó megemelte a bérjövedelmét – jelentős adóterhet vállalva ezzel – az osztalékjövedelme terhére, majd mégsem kapta meg a hitelt, és végül a gazdasági társaság vásárolta meg az ingatlant. Ezzel csak az a probléma, hogy a feleslegesen kifizetett jövedelemadót és járulékokat visszahozni utólag nem lehet.

Pedig ha belegondolunk, hogy akár kamatmentes hitelből is tudunk ingatlant vásárolni társaságként, de nekünk az ingatlanra magánszemélyként van szükségünk, úgy az ingatlant értékesíthetjük akár saját magunknak, így a kedvező finanszírozás és a magánszemélyként történő birtoklás is megoldható.

Mindig eldönthető, hogy az ingatlan beruházás magánszemélyként vagy vállalkozásként végzendő el?

Közel sem! Ha az általunk végzett tevékenység üzletszerű, úgy azt csak adószám birtokában végezhetjük. Az adószámot birtokolhatjuk gazdasági társaságként, egyéni vállalkozóként vagy adószámos magánszemélyként is.

Legelőször el kell döntenünk, mi minősül üzletszerű, azaz gazdasági tevékenységnek. Üzletszerű egy tevékenység, ha azt tartósan vagy rendszeresen végezzük, amennyiben az ellenérték elérésére irányul, vagy azt eredményezi, és annak végzése független formában történik.

A profit realizálása nem kritérium, tehát ha nem realizálódik eredmény, attól még lehet üzletszerű egy tevékenység. Márpedig ha a tevékenység üzletszerű, úgy a magánszemélyek ingatlanértékesítésére vonatkozó egyszerűsített és egyben kedvező szabályok nem alkalmazhatók.

Praxisunk során azt tapasztaljuk, hogy sok magánszemély végez rendszeresen, üzletszerűen ingatlan vásárlást, felújítást, majd értékesítést, amikor a nyereség után csak SZJA-t fizetnek. Ez a gyakorlat azonban helytelen, és ha az adóhatóság megállapítja, hogy üzletszerű a tevékenység, tehát nem lakhatási célra vásároltuk és újítottuk fel az ingatlant, úgy számolnunk kell az elmaradt adóval, bírsággal és késedelmi pótlékkal is, sőt arra is számíthatunk, hogy ha a második ügyletünknél állapítják meg az üzletszerűséget, úgy az elsőt is üzletszerűnek minősítik.

Mi jelentenek az egyszerűsített szabályok?

Az egyszerűsített szabályok ingatlanértékesítés esetében azt jelentik, hogy a magánszemély a megszerzett jövedelme után fizeti meg a személyi jövedelemadót (15 %). A szerzést követő 5. évtől a jövedelem ráadásul adómentes. Míg ha üzletszerű tevékenység kerül megállapításra, vagy eleve egyéni vállalkozó az adózó, úgy az adóalapja után 9% os SZJA-t és iparűzési adót is fizet, majd az így maradt összeg után osztalékadót, ami 25-38% közötti szumma adóterhet jelent. Amint látjuk, a különbség óriási, és az üzletszerű tevékenységet 15%-os SZJA-val végzők azt kockáztatják, hogy a különbözetet adóhiányként kamatostul és szankcióval együtt számukra megállapíthatják.

A jövedelem meghatározása:

Az ingatlan értékesítésből származó jövedelem – a vételár összegének kifizetésétől függetlenül – akkor számít megszerzettnek, amikor a felek között létrejövő szerződést az ingatlanügyi hivatalhoz benyújtják.

A jövedelmet a bevétel és a költség különbözeteként állapítjuk meg.

Bevételnek számít az eladási ár, az elidegenítéssel kapcsolatos bírósági határozatban meghatározott érték vagy a vevő által fizetett késedelmi kamat.

Költség oldalról lehetnek levonható és nem levonható tételek.

Levonható költség:

  • a megszerzésre fordított összeg (átruházásról szóló szerződésben meghatározott érték, csereszerződésben szereplő érték, illeték kiszabásához figyelembe vett érték, öröklés esetén a hagyatéki eljárás szerinti érték)
  • értéknövelő ingatlan beruházás (az ingatlan piaci értékét növelő beruházás: korszerűsítés, karbantartás, a bevétel 5 %-át meghaladó állagmegóvást elősegítő beruházások, amely lehet pl. festés, tapétázás)
  • átruházással kapcsolatos költség (az eladás során felmerülő költség lehet az ingatlanközvetítői díj, tulajdonszerzési illeték)

Nem vonható le olyan költség, amelyet más tevékenységhez kapcsolódóan már elszámoltak, valamint a berendezési tárgyak, mivel azok ingóságnak számítanak, továbbá a rezsiköltség sem.

A költségelszámolásnál nagyon fontos, hogy csak olyan tételt lehet elszámolni, amelyet számlával alá tudunk támasztani.

Az adóalap meghatározása:

Az ingatlan, ingatlanra vonatkozó vagyoni értékű jog átruházásából származó adóalap a jövedelem

  • 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben
  • 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben
  • 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben
  • 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben
  • 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben

Mivel a számítás naptári évekre van vetítve, ezért bizonyos esetekben az eladás késleltetése komoly adómegtakarítást eredményezhet. Például nem december végére, hanem január elejére időzítjük a földhivatali beadványt.

ingatlan beruházás példa

Sorozat jellegű ingatlan értékesítés

Az áfatörvény 6. §-a rendelkezik arról, hogy azok a nem áfaalanyok is áfa fizetésére kötelezettek, akik sorozat jelleggel értékesítenek ingatlant.

Sorozat jellegnek minősül, ha két naptári éven belül négy vagy több

  • építési telket (telekrészt) és/vagy
  • beépítés alatt álló ingatlant és/vagy
  • beépített új ingatlant értékesítenek

Ebben az esetben a negyedik, illetve az azt követő értékesítések lesznek áfakötelesek.

A kisajátított ingatlan, valamint az örökölt ingatlan értékesítése a darabszámba ugyan beleszámít, de önmagában áfafizetési kötelezettséget nem keletkeztet, továbbá azok az építési telkek (telekrészek), amelyeket telekmegosztással egyazon építési telekből (telekrészből) alakítottak ki, darabszámtól függetlenül egy építési teleknek minősülnek.

A törvény olvasatában a naptári év január 1-től december 31-ig tart.

Mikortól sorozat?

Ingatlan értékesítése gazdasági társaság részéről már az első esetben is adóköteles. Ugyanakkor az SZJA törvény alapján, ha egy magánszemély rendszeresen vagy tartós tevékenységet végez, úgy az már önmagában is üzletszerű. Tehát ha egy éven belül a második új ingatlant értékesíti, az már minősülhet üzletszerűnek (sőt bizonyos esetekben az első ingatlan értékesítése is), mely tevékenységhez pedig adószámra van szüksége. Márpedig ha az adószámmal végzett tevékenység bevétele meghaladja a 12 millió Ft-ot, úgy a tevékenységünk automatikusan áfafizetésre kötelez minket.

Tehát levonhatjuk a következtetést, hogy az SZJA törvény jogalkotói nem azonosak az Áfa törvény jogalkotóival. Ugyanarra a jogügyletre eltérő definíciót határoztak meg. Ez bizony veszélyes dolog, mert jogkövető magatartás mellett is szankcionálhat bennünket a NAV, hogyha máshogy értékeli ugyanazt az ügyletet, mint mi. Megint csak hangsúlyozzuk az adótervezés fontosságát!

Ha egy év alatt nem egy ingatlant értékesítünk, úgy olyan esetben nem minősül az üzleti jellegűnek, ha pl. elmondhatjuk, hogy saját célra vásároltuk, de megváltozott az élethelyzetünk, vagy az ingatlan parcellázva, vagy más módon lett megosztva, és azt értékesítettük több vevőnek, vagy a család akart egy ingatlanba, de külön lakásokba költözni, de végül mégis az eladás mellett döntöttek.

Az azonban már kevésbé hiteles, hogy építünk magunknak egy ingatlant, majd ha elkészült eladjuk, ezután újat építünk magunknak, és azt is eladjuk, majd jön a következő. Ez esetben még csak a harmadik ingatlannál tartunk, de az adóhatóság egy utólagos ellenőrzés után már az első értékesítésre megállapíthatja az üzletszerűséget, ami komoly adótöbbletet jelent nekünk.

Mi van abban az esetben, ha egy magánszemély használt ingatlant vásárol, azt felújítja, majd értékesíti, majd a vételárból új felújítandó ingatlant vásárol, amit szintén felújít és értékesít?

Ez esetben a magánszemélyre nem vonatkozik a sorozat jellegű ingatlanértékesítés áfaszabályozása, egyúttal elmondható, hogy a tevékenysége gazdasági tevékenység,

Gazdasági tevékenység: valamely tevékenység üzletszerű, illetőleg tartós vagy rendszeres jelleggel történő folytatása, amennyiben az ellenérték elérésére irányul, vagy azt eredményezi, és annak végzése független formában történik.

tehát az adószám kiváltásához, vagy egyéni vállalkozás létrehozásához kötött, és máris nem jogszerű az a gyakorlat, mely alapján a magánszemélyek úgy értékesítenek rendszeresen ingatlant, hogy ahhoz vállalkozást nem hoznak létre, adószámot nem váltanak ki.

 

Cikksorozatunk további részei:

Ingatlan ÁFA

Támogatási lehetőségek magánszemélyként

Kiemelt partnereink

További Partnereink

Bemutatkozás

A klasszikus adatrögzítő könyvelés már a múlté. A jelen a vezetői döntések aktív támogatásáról szól.
Az Írisz Office csoport a cégvezetőket és döntéshozókat támogatja napi szinten, tevékenységünk a könyvelésen és az információval történő ellátáson alapszik.

Papp Tibor Papp Tibor alapító
CertUnion ISO