Szolgáltatások

Könyvelő, Adótanácsadó és Szolgáltató Zrt.
English

EcoCreative
Hypercortex
divider

Tollunkból

Minden, amit 2021-ben az ingatlanról tudni kell – II. rész

Cikksorozatunk célja a tudatos döntéshozás támogatása. Gyakran azt tapasztaljuk, hogy a beruházók sokszor úgy vágnak bele egy ingatlan kivitelezésébe, hogy előtte nem mérték fel kellőképpen a pénzügyi és adózási lehetőségeiket, jóllehet egy ingatlan beruházás még egy kisebb épület esetében is akkora költség, amely mellett eltörpül a befektetést megelőző feltáró munka ráfordítása.

A 2021-es naptári év legfontosabb adóváltozása az ingatlanszektorban az áfacsökkenés, melynek hatásairól, valamint az ingatlanok és az ÁFA kapcsolatáról általánosságban sorozatunk első részében írtunk.

Ingatlan beruházás magánszemélyként vagy cégként?

Magánszemélyként vagy társaságként vágjunk bele egy ingatlan kivitelezésébe vagy hasznosításába? Az adótervezés során ez az a terület, ahol előre soha nem lehet tudni a választ, mert rengeteg olyan tényező van, amit az érintett személy (építő vagy építtető) egyéni élethelyzete határoz meg. Vegyük hát elő ezeket a tényezőket.

Mire kívánjuk használni az ingatlant? Lakás, iroda, nyaraló, bérbeadás vagy ezek kombinációja?

Az ingatlan felhasználása áfás tevékenységhez történik vagy sem?

Ha az ingatlannak hasznát szedjük, úgy a bevétellel mit kívánunk tenni? Elkölteni magánjövedelemként, visszaforgatni ingatlanprojektbe, netán felhalmozni?

Milyen időtávra szól az ingatlan beruházás?

Mi lesz a majdani ingatlanértékesítés bevételének sorsa?

Van-e kellő forrás az ingatlan kivitelezéséhez?

Szándékozunk-e magánszemélyként állami támogatást igénybe venni? Persze ha lakóingatlant vásárolunk.

Megfelelő hitelképességgel bírunk-e mint vállalkozás?

Honnan származik a jövedelem, amiből az ingatlant vásárolni fogjuk?

Adótervezés szempontjából talán ez a legfontosabb kérdés. Lehetséges válasz lehet pl. magánszemély bérjövedelem, KATA adóalany jövedelem, saját vállalkozásból kivont jövedelem, hitelfelvétel magánszemélyként, hitelfelvétel cégként, illetve ezek kombinációja.

Továbbá, hogy adótervezőként a bogarat beleültessem az olvasó fülébe, rá kell kérdeznem a biztonsági tényezőkre is.

Mennyire biztonságos az a vállalkozás, vagy párkapcsolat ahova a beruházást tervezzük?

A kérdésekre adott válaszok mindegyikének súlya van két okból is, amikre az adótervezés irányul. Ezek a költséghatékonyság és a vagyon biztonsága.

Magánszemély vagy cég?

Talán a legizgalmasabb kérdés a témában. A nagyságrendek érzékeltetése végett készítettünk egy táblázatot, ahol az első sor azt mutatja be, hogy mennyibe kerül különböző jogviszonyokból ugyanazt a jövedelmet elérni. Természetesen, aki alkalmazottként szerzi a jövedelmét, neki sajnos nincs választási lehetősége, mert az első pont alapján kapja – a legköltségesebb módon – a jövedelmét. Ugyanakkor, ha cégvezetőként vagy leendő cégvezetőként (akár egy darab ingatlant hasznosító vállalkozásban) tekintünk a kimutatásra, úgy óriási különbséget láthatunk. Fontos megjegyeznem, hogy a bérjövedelmeket leszámítva a többi számítás közelítő, hiszen nagyon sok tényező befolyásolja a valós jövedelmet (pl. elszámolható költségek és adóalap módosító tételek), de az összehasonlítás érdekében a legáltalánosabb adózást vettük alapul.

ingatlan beruházás példa

A számítás alapján pedig elmondható, hogy ugyanabból a pénzből, amiből magánszemélyként veszünk egy ingatlant, cégvezetőként osztalékjövedelemből már 30 %-kal nagyobb ingatlant vásárolhatunk. Ugyanakkor KATA adóalanyként, ha a magunk urai vagyunk (nem kényszervállalkozók), akkor 67%-kal nagyobb ingatlant vásárolhatunk, mint ha ezt bérjövedelemből tennénk. Amennyiben vállalkozásként vásároljuk az 5 %-os áfájú lakóingatlant és az áfa levonására jogosultak vagyunk, akkor 65 %-kal drágább ingatlant vásárolhatunk cégként, mint egy bérjövedelemből, áfa levonási joggal nem rendelkező magánszemélyként, de ha az áfa 27 %, úgy vállalkozásként már 99 %-kal előnyösebb helyzetben vagyunk. A befektetési stratégiánk csúcsa pedig a KIVA, ahol egy magánszemélyhez képest akár 123 %-kal előnyösebb helyzetbe is kerülhetünk.

Ez jelenti azt, hogy ha egy 50 M Ft-os bruttó értékű irodáról beszélünk, az bérjövedelem esetében valójában 50 M * 1,7593 = 87 965 000 Ft, míg KIVA vállalkozásként 50 M * 0,7874 = 39 370 000 Ft.

Ingatlan beruházás – mire kívánjuk majd használni?

Az ingatlan hasznosítása szempontjából két fő felhasználási terület van. Üzleti célú-e a beruházás, vagy magáncélokat szolgál, illetve előfordulhat a vegyes rendeltetés.

Abban az esetben, hogyha az ingatlant magáncélra használjuk, úgy a vásárlást is érdemes magánszemélyként megtennünk. Ez esetben az áfalevonási jog nem illet meg minket, azonban, ha vállalkozásként hasznosítjuk az ingatlant vagy annak használata vegyes, úgy már a céges beruházást érdemes megvizsgálnunk.

Bármennyire meggyőzőek ugyanakkor a táblázatban feltüntetett arányszámok, nem minden céges használatú ingatlan esetében éri meg vállalkozásként vásárolni.

Mikor érheti meg jobban a céges ingatlant magánszemélyként megvásárolni?

Akkor érheti ez meg, ha az ingatlan vételára áfamentes, és magánszemélyként az adózott jövedelem már rendelkezésünkre áll (azt nem ezután kell kivonnunk a vállalkozásunkból). Ugyanis ekkor két előnyt is realizálhatunk.  Egyrészt, ha 5 éven túl adjuk el az ingatlant, akkor az elért jövedelem adómentes lesz. Ha azonnal eladjuk, akkor is csak 15 % SZJA-t kell fizetnünk a nyereség után. Ha egy vállalkozásból vonjuk ki a profitot, azt 25 % adó alatt nem ússzuk meg. Továbbá, ha az ingatlanunkat bérbe adjuk akár a saját vállalkozásunknak is, úgy annak adója 13,5 % lesz, majdnem a fele annak, mint amit osztalékágon adózunk.

Viszont, ha az ingatlan beruházás vállalkozási célokat szolgál, és annak ellenértéke bent van a vállalkozásunkban, úgy onnét többnyire felesleges kivonni a jövedelmet, hiszen a fenti arányokban megdrágítja a beruházásunkat.

Igaz ez akkor is, ha az ingatlan vegyes használatú, azaz egyszerre szolgál vállalkozási tevékenységet (pl. iroda, raktár) és magáncélt (pl. lakás, nyaraló). Ez esetben ugyanis a magánszemélynek az ingatlanrészt bérbe lehet adni (piaci áron tegyük), és így nem az ingatlan árát, csak a bérleti díjat kell adózott jövedelemből kigazdálkodni.

Az ingatlan beruházás áfás tevékenységhez történik vagy sem?

Rendkívül fontos kérdés ez egy beruházás tervezésekor, hiszen az áfás tevékenység alapozza meg az áfaalanynál a rá áthárított áfa levonhatóságát.

Fontos számolni azzal a ténnyel, hogy ha egy vállalkozás lakóingatlant vásárol, és székhelyként vagy telephelyként azt maga használja – függetlenül attól, hogy a tevékenysége áfás vagy sem – úgy az ingatlan áfáját nem helyezheti levonásba. Ennek oka az Áfa törvény taxatív tiltása, mely a lakóingatlan esetében csak akkor engedi az áfa levonását, ha az ingatlant áfával továbbértékesítik, vagy áfával adják bérbe.  Persze ennek a rendelkezésnek kihúzhatjuk a méregfogát akkor, ha cégcsoportot üzemeltetünk (2 cég is csoport már), és az egyik cégünk (üzemeltető) bérbe adja az ingatlant a másik cégünknek (a főtevékenységet végző bérlőnek). Az általunk használt ingatlant át is minősíthetjük irodává, de ezt eljárás magas költségéből adódóan kevesen választják.

Abban az esetben pedig, amikor nem lakóingatlant használunk vállalkozási célokra, vizsgálni kell a vállalkozásban végzett tevékenységeket.  Ha tisztán áfaköteles tevékenységet végez a társaság, úgy nincs teendőnk, de ha van áfamentes tevékenységünk is, úgy már áfaarányosítást kell végeznünk az előző cikkben tárgyalt 240 hónapos, azaz húsz éves követési időszak alatt.

Vonjuk le tehát a következtetést.

Ha áfás tevékenységhez használjuk az ingatlant, akkor megtehetjük, hogy a ránk áthárított áfát levonásba helyezzük. Így gyakorlatilag nettó áron jutottunk az ingatlanunkhoz.  A magánszemélyhez viszonyítva elért adóelőnyt a grafikon ábrázolja.

ingatlan beruházás diagram

Ha többnyire nem áfás tevékenységhez használjuk az ingatlant, akkor is megéri vásárláskor az ingatlan beruházás áfáját levonásba helyeznünk, hiszen a 240 hónapos követési időszak alatt majd megfizetjük azt a levonást, amire nem vagyunk jogosultak. Ez az eljárás kedvezőbb, mint ha nem helyeznénk levonásba a beszerzési ár áfatartalmát, majd minden évben az adó egy-egy részét visszakapnánk 20 éven át. Látható, hogy az első esetben mi használhatjuk (ingyen) a költségvetés pénzét, míg a második esetben a költségvetés teheti ugyanezt a mi pénzünkkel.

Ha áfalevonásra nem jogosult gazdasági társaság 5 %-os (27 % helyett) áfával terhelt ingatlant vásárol, úgy ugyanakkora árelőnyt realizálhat, mint egy magánszemély, hiszen számára a bruttó ára a valós bekerülési költség.

Ha 240 hónapon belül értékesítjük az ingatlant, és azt áfamentesen tesszük, úgy az értékesítés időpontjában fizetendő – korábban „jogosulatlanul” levont – áfa összegét szankciómentesen, büntető kamat nélkül fizethetjük be, tehát sok-sok évig tudjuk a költségvetés pénzét ingyen használni.

Számítási példákat a korábbi cikkünkben találhatnak.

Ha az ingatlannak hasznát szedjük, úgy a bevétellel mit kívánunk tenni?

  1. Feléljük magánszemélyként
  2. Visszaforgatjuk a vállalkozásba (újabb beruházásokat finanszírozunk belőle)
  3. Felhalmozzuk (készpénzben, bankbetétben vagy egyéb pénzügyi instrumentumban)

Ha a jövedelmünket fel akarjuk élni, úgy azt magánszemélyként realizálnunk kell, aminek jövedelemadó vonzata van. Magánszemélyként ezt rendkívül kedvezően meg tudjuk tenni, mivel az ingatlan bérbeadás után fizetendő adó mindössze 15 % SZJA. Sőt, alátámasztás nélkül el tudunk számolni 10 %-nyi költséget. Tehát valójában a bevétel 90 %-a után fizetünk csak 15 % adót, ami a teljes bevételre vetítve 13,5 %.

Ha viszont több a költségünk, mint a bevételünk 10 %-a, úgy tételes alátámasztás terhe mellett ezzel is számolhatunk, így akár a bevételünk kevesebb mint 90 %-a fog adózni (pl. azért, mert számlával igazoltan a fenntartási költségünk a bevételünk 30 %-a). De akár arra is lehetőségünk van, hogy a 10 %-os bizonyítást nem igénylő költségelszámolás mellett elszámoljuk azokat a rezsiköltségeket is, melyek a bérlet okán merültek fel. Erről egy korábbi egypercesünkben olvashat bővebben.

Javaslat!

Ha magánszemélyként adunk bérbe ingatlant, úgy a fogyasztóórákat írassuk át a bérlőre. Ez esetben nem kell foglalkoznunk a közüzemi számlák befizetésével, a költségek pontos továbbterhelésével, míg a bevételünknek csak 90 %-a után fogunk adózni, ráadásul a bérlőnk is levonásba helyezheti a rezsiköltség áfáját.

Fontos! Gyakran tapasztalunk olyan hibát, hogy a bérlő nem csak az órákat íratja magára, de ő fizet minden olyan költséget, ami nem az ingatlan használatával, hanem annak tulajdonlásával kapcsolatban merül fel. Ilyen költség az ingatlanadó, a közös költség, de még a távhő szolgáltató fix díja is. Ezeket a költségeket nem lehet továbbszámlázni közvetített szolgáltatásként (hiszen ezeket nem a bérlő kérésére szereztük be), ezért bele kell építeni az adóalapba, és ha a bérbeadás áfaköteles, úgy ezek a szolgáltatások is a 27 %-os áfaalap részét fogják képezni.

És még egy gondolat.

Magánszemélyeknek NEM szükséges az ingatlan bérbeadásról számlát kiállítani, tehát ez a tevékenység adószám nélkül is végezhető.  A jogviszonyt a bérleti szerződés alapozza meg, míg az adófizetési kötelezettséget a pénzmozgás keletkezteti, tehát ha nem átutalással történik a bérleti díj kifizetése, úgy a pénzmozgást pontosan dokumentálni kell.

Összetettebb a helyzet akkor, ha az ingatlan egy gazdasági társaság tulajdona. Ha vállalkozásként vásárolunk ingatlant, akkor a bérbeadás bevétele a választott adózási módnak megfelelő adózás alá esik. Ez lehet társasági vagy kisvállalati adóalanyiság, netán megtehetjük egyéni vállalkozóként. KATA adóalanyok azonban ingatlan bérbeadást nem végezhetnek!

Gazdasági társaságként minden költséget el tudunk számolni, ami az ingatlan használatával kapcsolatban felmerül, legyen szó ingatlanadóról, rezsiről, karbantartásról, felújításról vagy amortizációról. A költségek elszámolása utáni jövedelmet pedig vagy bent hagyjuk a társaságban vagy osztalékágon kivehetjük azt. Előfordulhat az is, hogy az ingatlan beruházást részben a cég tulajdonosa által rendelkezésre bocsátott hitelből, azaz tagi hitelből finanszíroztuk. Ez a helyzet számunkra a legegyszerűbb, mert amíg a hitelt a bérleti díjakból a tulajdonos(ok)nak vissza nem fizette a társaság, addig nem kell osztalékadót fizetni, míg KIVA alanyoknak nyereségadót sem.

A következő grafikonunk azt mutatja meg, hogy 100 egység ingatlanbérleti díjból mennyi adózott jövedelmet realizálhatunk magánszemélyként.

ingatlan beruházás diagram

Ha ránézünk a grafikonra, akkor az látszik, hogy magánszemélyként éri meg a legjobban ingatlant bérbe adni, ugyanakkor az előző grafikonunkkal azt mutattuk ki, hogy magánszemélyként éri meg legkevésbé ingatlant vásárolni. Mit tegyünk akkor? A választól eltekintünk, mert még több olyan tényezővel kell számolnunk, ami a döntésünket befolyásolja.

A jövedelem hasznosításának módja

Adótervezési tevékenységünk során nem ritkán találkozunk cégvezetőknél is olyan ingatlanbefektetési céllal, amikor az utódoknak kívánnak a szülők lakást biztosítani, de a gyermekek még közel sem érték el azt a kort, hogy külön költözzenek.

Ez esetben két javaslattal szoktunk élni:

  1. Az ingatlan beruházásnál ne azon legyen a fókusz, amit a gyermek számára jelen pillanatban jónak tartanak, hiszen lehet, hogy 10 év is eltelik a gyermek elköltözésig, és addig akár meg is változhat az élethelyzet, tehát nem ott, nem olyan, nem akkora ingatlanra lesz szükség, mint amit eredetileg választottunk, netán a gyermeknek elegendő lesz a már meglévő ingatlan hozama, melyből számára máshol bérelhetünk ingatlant. Tehát ingatlant befektetői szemmel, hozamot és kockázatot mérlegelve válasszunk.
  2. Felesleges kivonni a saját vállalkozásból a jövedelmet azért, hogy ingatlan beruházást ejtsünk meg a gyermek számára.

Úgy gondolom ezt a témát jobban meg kell világítani. Abban az esetben, ha cégként ingatlant vásárolunk, úgy ugyanazért a pénzért akár dupla értékű ingatlant is beszerezhetünk, vagy kettő szimpla értékűt. Bár az ingatlan bérleti díj adózása kedvezőbb ugyan magánszemélyként, mintha cégen keresztül vennénk ki a jövedelmet, de a beruházási cél jelen esetben nem jövedelemszerzésről szól. Márpedig, hogyha azzal számolunk, hogy az ingatlan árának növekedése jelentős lesz az alatt az időszak alatt, míg a gyermeknek szüksége lenne rá, úgy ha kétszer drágább ingatlanunk van, vagy két szimpla árú ingatlant birtoklunk, úgy duplán fogjuk realizálni az ingatlan árnövekedéséből adódó nyereséget. Ez dupla haszon, szimpla kockázat mellett. Majd pedig ha a gyermek eléri a megfelelő kort, akkor az aktuális igényeknek megfelelően lehet számára ingatlant vagy pénzt ajándékozni.

A bevétel sorsa

Ha az ingatlanhasznosítás bevételének felhasználását vesszük górcső alá, úgy összetettebb feladatunk van.

Ha a bevételt nem akarjuk felhasználni, úgy a céges befektetés a legelőnyösebb, sőt ez esetben a KIVA adóalanyiság az ajánlott, mert így a bevételek után nem kell adót fizetnünk mindaddig, míg a nyereséget osztalékként ki nem kívánjuk venni. Tehát tudunk teljesen adómentesen működni, azaz sem nyereségadót, sem osztalékadót nem fizetünk addig, amíg a tőkefelhalmozás zajlik, és ha áfamentesen adjuk bérbe az ingatlanunkat, úgy áfafizetéssel sem kell számolnunk. Ha netán részben vagy egészben tagi hitelből finanszírozta a vállalkozás az ingatlant, úgy a tagi hitel visszafizetésének az erejéig úgy tudunk a vállalkozásból tőkét kivonni, hogy az után adót megint csak nem kell fizetnünk.

Abban az esetben, ha folyamatos pénzáramot szeretnénk az ingatlan hasznosítása révén magunknak biztosítani, úgy előre adótervezést kell készítenünk ahhoz, hogy melyik eljárás lesz számunkra a leggazdaságosabb. Ez esetben mindig egy vetítési időszakra vonatkozóan – 5-10-20 év ameddig előre lát/tervez az ingatlanberuházó – kell elvégeznünk a számításokat, figyelembe véve a különböző befektetési lehetőségek előnyös és hátrányos tulajdonságait.

Ingatlan beruházás – milyen forrásból vásároljunk?

Gazdasági társaságként az idei naptári évben nagy újdonságként már fedezetalapon is lehet ingatlant vásárolni. Azaz nem feltétlenül kell olyan gazdasági társaságot birtokolni, ahol a vállalkozás mutatószámai alapján a kívánt hitelt megkaphatjuk. Tehát ha nem mutatószám alapján (főbb vizsgált adatok: árbevétel, személyi jellegű ráfordítások, követelésállomány, EBITDA, eszközállomány, saját tőke, követelések, kötelezettségek minősége) szerezzük a hitelt, akkor azt kaphatjuk jelzáloghitelként, mely hitel fedezete a megvásárolt ingatlan, így a vevőnek mindössze 20-30 % önerővel kell rendelkeznie.  Jelenleg 2,5 %-os államilag támogatott hitelek is elérhetőek a piacon, akár 15 éves futamidő mellett. Léteznek persze jobb ajánlatok, de nem a szélső értékeket kívánjuk most bemutatni. Így most új gazdasági társaság is hitelhez juthat, ha rendelkezik a kívánt önerővel, ami óriási lehetőséget jelenthet.

Hitelkamat

Fontos különbség, ami a céges ingatlan beruházás mellett szól, hogy a gazdasági társaság költségként el tudja számolni a kamatot. A magánszemélynek erre nincs lehetősége. Míg a magánszemély az adózott jövedelmét fordítja kamatfizetésre, addig a gazdasági társaság az adózatlant. De ha ez nem elég, úgy ha társasági adóalanyként vásárolunk ingatlant, melyhez beruházási hitelt veszünk fel, úgy a hitel kamatát a társasági adónkból jóváírhatjuk. Ez gyakorlatilag nem jelent mást, mint kamatmentes finanszírozást! Ehhez persze az is kell, hogy a vállalkozás tudja miből leírni az adót. Ugyanis ha egy gazdálkodó nem nyereséges, tehát nyereségadót sem fizet, úgy az adóját csökkenteni sem tudja. Ugyanakkor jóváírható kamatköltség mellett hosszabb futamidővel is nyugodtan számolhatunk, hiszen a kamat ez esetben nem valós költség.

A hitelszerződés (ideértve a pénzügyi lízinget is) megkötése adóévének utolsó napján kis- és középvállalkozásnak minősülő adózó a hitelszerződés alapján tárgyi eszköz beszerzéséhez, előállításához pénzügyi intézménytől igénybe vett, és kizárólag e célra felhasznált hitel (ideértve a felhasznált hitel visszafizetésére igazoltan felvett más hitelt) kamata után adókedvezményt vehet igénybe. Az adókedvezmény mértéke az (1) bekezdés szerinti hitelre az adóévben fizetett kamat.”

Ezzel az adókedvezménnyel a társasági adónk 70%-át tudjuk leírni.

Ha évente 1 millió forint kamatfizetési kötelezettségünk van, úgy 1 000 000 / 0,7 = 1 428 571 Ft nyereségadóra kell, hogy kötelezettek legyünk ahhoz, hogy le tudjuk írni az 1 millió forint kamatot. Így a valós nyereségadó fizetési kötelezettségünk 428 571 Ft lesz.

KIVA adóalanyok esetében ezt a kedvezményt érvényesíteni nem tudjuk. Ugyanakkor a KIVA adóalany nem is fog nyereségadót fizetni mindaddig, amíg a jövedelmét osztalékként ki nem veszi.

Magánszemélyként a hitelfelvétel bonyolultabb a jelenlegi céges szabályozásnál.

A hitelintézetek fedezet alapon nem finanszíroznak magánszemélyeket – persze a jelzálog bejegyzésre kerül az ingatlanon –, ezt jövedelem alapján teszik meg. A bankok hitelbírálata nem egységes, de jellemzően az elmúlt 3 hónap, illetve a tárgyévet megelőző év jövedelemigazolását kérik be. Mivel a banki hitelbírálat alkalmával a folyamatos pénzáramot veszik figyelembe, sok esetben nem is foglalkoznak a vállalkozó osztalékjövedelmével vagy a KATA adóalany jövedelemigazolásával, mivel azt nem tartják folyamatosnak vagy megbízhatónak. Azért ingatlan beruházás előtt időben járjuk körbe a finanszírozásra kiszemelt banki lehetőségeket, és egyeztessünk a pénzintézettel a hitelfelvétel feltételeiről. Számtalan esetben futottunk bele abba a hibába, hogy a magánszemély vállalkozó megemelte a bérjövedelmét – jelentős adóterhet vállalva ezzel – az osztalékjövedelme terhére, majd mégsem kapta meg a hitelt, és végül a gazdasági társaság vásárolta meg az ingatlant. Ezzel csak az a probléma, hogy a feleslegesen kifizetett jövedelemadót és járulékokat visszahozni utólag nem lehet.

Pedig ha belegondolunk, hogy akár kamatmentes hitelből is tudunk ingatlant vásárolni társaságként, de nekünk az ingatlanra magánszemélyként van szükségünk, úgy az ingatlant értékesíthetjük akár saját magunknak, így a kedvező finanszírozás és a magánszemélyként történő birtoklás is biztosítható.

Most nézzünk meg egy példán keresztül egy befektetést. A vállalkozás a bérbe vett ingatlanát megvásárolja, vagy a bérlemény helyett saját ingatlanberuházás mellett dönt.

Bérelt ingatlan értéke Írisz Office

 

A számítás alapja:

  • az ingatlan árára vetítve 5 % / év bérleti díj
  • jelzálog alapú finanszírozás mellett 20 %-os önerő és 2,5 % / év kamatozású támogatott hitel
  • 15 éves futamidő

Mint látható, 80 %-os finanszírozás mellett a 20%-os önerő eleve pozitív korábbi működési eredményt feltételez.

A futamidő alatt a törlesztőrészletek magasabbak lesznek a korábbi bérleti díjnál, mintegy 28 %-kal.

15 év után azonban 144 %-os szumma, azaz 9,59 % éves hozam érhető el akkor is, ha mindez alatt az időszak alatt ingatlan áremelkedés nem következik be.

Abban az esetben, ha a vállalkozó társasági adóalany és a kamatot a futamidő alatt beruházási kedvezményként le tudja írni a társasági adójából, úgy a hozam 300 % / 15 év, azaz 20 % / év. A hozam azért ilyen magas, mert a kiadások esetén csak azzal a ráfordítással számolunk az önerőn felül, ami magasabb, mint a korábbi bérleti díj.

A 15 éves futamidő végén pedig 51 272 000 Ft – bérleti díjon felüli – ráfordítás mellett jutunk a 125 M Ft értékű ingatlanhoz, mely egy éves 5 %-os elvárható áremelkedés mellett akár 247,5 M Ft-ot is érhet.

Míg a kamatot adókedvezményként leíró társasági adó alanyoknak ez a beruházás csak 31 250 080 Ft.

A cégvezető a futamidő végén így talán nyugodtan vonulhat nyugdíjba.

Mindig eldönthető, hogy az ingatlan beruházás magánszemélyként vagy vállalkozásként végzendő el?

Közel sem! Ha az általunk végzett tevékenység üzletszerű, úgy azt csak adószám birtokában végezhetjük. Az adószámot birtokolhatjuk gazdasági társaságként, egyéni vállalkozóként vagy adószámos magánszemélyként is.

Legelőször el kell döntenünk, mi minősül üzletszerű, azaz gazdasági tevékenységnek. Üzletszerű egy tevékenység, ha azt tartósan vagy rendszeresen végezzük, amennyiben az ellenérték elérésére irányul, vagy azt eredményezi, és annak végzése független formában történik.

A profit realizálása nem kritérium, tehát ha nem realizálódik eredmény, attól még lehet üzletszerű egy tevékenység. Márpedig ha a tevékenység üzletszerű, úgy a magánszemélyek ingatlanértékesítésére vonatkozó egyszerűsített szabályok nem alkalmazhatók.

Mik is ezek az egyszerűsített szabályok?

Az egyszerűsített szabályok ingatlanértékesítés esetében azt jelentik, hogy a magánszemély a megszerzett jövedelme után fizeti meg a személyi jövedelemadót (15 %). A szerzést követő 5. évtől a jövedelem ráadásul adómentes.

A jövedelem meghatározása:

Az ingatlan értékesítésből származó jövedelem – a vételár összegének kifizetésétől függetlenül – akkor számít megszerzettnek, amikor a felek között létrejövő szerződést az ingatlanügyi hivatalhoz benyújtják.

A jövedelmet a bevétel és a költség különbözeteként állapítjuk meg.

Bevételnek számít az eladási ár, az elidegenítéssel kapcsolatos bírósági határozatban meghatározott érték vagy a vevő által fizetett késedelmi kamat.

Költség oldalról lehetnek levonható és nem levonható tételek.

Levonható költség:

  • a megszerzésre fordított összeg (átruházásról szóló szerződésben meghatározott érték, csereszerződésben szereplő érték, illeték kiszabásához figyelembe vett érték, öröklés esetén a hagyatéki eljárás szerinti érték)
  • értéknövelő ingatlan beruházás (az ingatlan piaci értékét növelő beruházás: korszerűsítés, karbantartás, a bevétel 5 %-át meghaladó állagmegóvást elősegítő beruházások, amely lehet pl. festés, tapétázás)
  • átruházással kapcsolatos költség (az eladás során felmerülő költség lehet az ingatlanközvetítői díj, tulajdonszerzési illeték)

Nem vonható le olyan költség, amelyet más tevékenységhez kapcsolódóan már elszámoltak, valamint a berendezési tárgyak, mivel azok ingóságnak számítanak, továbbá a rezsiköltség sem.

A költségelszámolásnál nagyon fontos, hogy csak olyan tételt lehet elszámolni, amelyet számlával alá tudunk támasztani.

Az adóalap meghatározása:

Az ingatlan, ingatlanra vonatkozó vagyoni értékű jog átruházásából származó adóalap a jövedelem

  • 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben
  • 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben
  • 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben
  • 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben
  • 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben

Mivel a számítás naptári évekre van vetítve, ezért bizonyos esetekben az eladás késleltetése komoly adómegtakarítást eredményezhet. Például nem december végére, hanem január elejére időzítjük a földhivatali beadványt.

ingatlan beruházás példa

Többszöri ingatlan beruházás: sorozat jellegű ingatlan értékesítés

Az áfatörvény 6. §-a rendelkezik arról, hogy azok a nem áfaalanyok is áfa fizetésére kötelezettek, akik sorozat jelleggel értékesítenek ingatlant.

Sorozat jellegnek minősül, ha két naptári éven belül négy vagy több

  • építési telket (telekrészt) és/vagy
  • beépítés alatt álló ingatlant és/vagy
  • beépített új ingatlant értékesítenek

Ebben az esetben a negyedik, illetve az azt követő értékesítések lesznek áfakötelesek.

A kisajátított ingatlan, valamint az örökölt ingatlan értékesítése a darabszámba ugyan beleszámít, de önmagában áfafizetési kötelezettséget nem keletkeztet, továbbá azok az építési telkek (telekrészek), amelyeket telekmegosztással egyazon építési telekből (telekrészből) alakítottak ki, darabszámtól függetlenül egy építési teleknek minősülnek.

A törvény olvasatában a naptári év január 1-től december 31-ig tart.

Mikortól sorozat?

Ingatlan értékesítése gazdasági társaság részéről már az első esetben is adóköteles. Ugyanakkor az SZJA törvény alapján, ha egy magánszemély rendszeresen vagy tartós tevékenységet végez, úgy az már önmagában is üzletszerű. Tehát ha egy éven belül a második új ingatlant értékesíti, az már minősülhet üzletszerűnek (sőt bizonyos esetekben az első ingatlan értékesítése is), mely tevékenységhez pedig adószámra van szüksége. Márpedig ha az adószámmal végzett tevékenység bevétele meghaladja a 12 millió Ft-ot, úgy a tevékenységünk automatikusan áfafizetésre kötelez minket.

Tehát levonhatjuk a következtetést, hogy az SZJA törvény jogalkotói nem azonosak az Áfa törvény jogalkotóival. Ugyanarra a jogügyletre eltérő definíciót határoztak meg. Ez bizony veszélyes dolog, mert jogkövető magatartás mellett is szankcionálhat bennünket a NAV, hogyha máshogy értékeli ugyanazt az ügyletet, mint mi. Megint csak hangsúlyozzuk az adótervezés fontosságát!

Ha egy év alatt nem egy ingatlant értékesítünk, úgy olyan esetben nem minősül az üzleti jellegűnek, ha pl. elmondhatjuk, hogy saját célra vásároltuk, de megváltozott az élethelyzetünk, vagy az ingatlan parcellázva, vagy más módon lett megosztva, és azt értékesítettük több vevőnek, vagy a család akart egy ingatlanba, de külön lakásokba költözni, de végül mégis az eladás mellett döntöttek.

Az azonban már kevésbé hiteles, hogy építünk magunknak egy ingatlant, majd ha elkészült eladjuk, ezután újat építünk magunknak, és azt is eladjuk, majd jön a következő. Ez esetben még csak a harmadik ingatlannál tartunk, de az adóhatóság egy utólagos ellenőrzés után már az első értékesítésre megállapíthatja az üzletszerűséget, ami komoly adótöbbletet jelent nekünk.

Mi van abban az esetben, ha egy magánszemély használt ingatlant vásárol, azt felújítja, majd értékesíti, majd a vételárból új felújítandó ingatlant vásárol, amit szintén felújít és értékesít?

Ez esetben a magánszemélyre nem vonatkozik a sorozat jellegű ingatlanértékesítés áfaszabályozása, egyúttal elmondható, hogy a tevékenysége gazdasági tevékenység,

Gazdasági tevékenység: valamely tevékenység üzletszerű, illetőleg tartós vagy rendszeres jelleggel történő folytatása, amennyiben az ellenérték elérésére irányul, vagy azt eredményezi, és annak végzése független formában történik.

tehát az adószám kiváltásához, vagy egyéni vállalkozás létrehozásához kötött, és máris nem jogszerű az a gyakorlat, mely alapján a magánszemélyek úgy értékesítenek rendszeresen ingatlant, hogy ahhoz vállalkozást nem hoznak létre, adószámot nem váltanak ki.

 

Cikksorozatunk további részei:

Ingatlan adásvétel és az áfa

Támogatási lehetőségek magánszemélyként

Kiemelt partnereink

További Partnereink

Bemutatkozás

A klasszikus adatrögzítő könyvelés már a múlté. A jelen a vezetői döntések aktív támogatásáról szól.
Az Írisz Office csoport a cégvezetőket és döntéshozókat támogatja napi szinten, tevékenységünk a könyvelésen és az információval történő ellátáson alapszik.

Papp Tibor Papp Tibor alapító
CertUnion ISO