Szolgáltatások

Könyvelő, Adótanácsadó és Szolgáltató Zrt.
English

EcoCreative
Hypercortex
divider

Tollunkból

Minden, amit 2022-ben az ingatlanról tudni kell

– adózás, illeték, finanszírozás, támogatás, befektetés –

III. rész

Cikksorozatunk harmadik része abban kíván tájékoztatást nyújtani, hogy amennyiben magánszemélyként vágunk bele ingatlan vásárlásába, építésébe, építtetésbe, bővítésébe vagy felújításába, úgy milyen ingatlan támogatások állnak rendelkezésünkre.

Ha magánszemélyként történő ingatlanberuházás esetében arra is lenne lehetőségünk, hogy vállalkozásként hajtsuk végre, úgy az átfogó összkép érdekében javasoljuk korábbi cikkeink elolvasását is.

I. rész: Ingatlan adásvétel és az áfa

II. rész: Magánszemélyként vagy cégként?

Ingatlan támogatások magánszemélyként

Nem titkolt kormányprogram  a magyar népességcsökkenésének megállítása, illetve lehetőség népességszám növelése.

Országunk lakossága 1980-ig folyamatosan növekedett, ekkor 10,7 M fővel tetőzött, azóta pedig évről évre csökken, míg napjainkban már mindössze 9,76 M fővel számolhatunk, ami  91%-a a 1980-as tetőzésnek. Amennyiben a jelenlegi tendencia folytatódik, márpedig minden jel erre mutat, úgy 2100-ra 6,51 M Fő lesz Magyarország lakossága, azaz a mostani szinthez képest 78 év alatt további 33%-os csökkenést jelent, ami közel 0,5%-os fogyás évente.

Ez a komoly demográfiai csökkenés komoly gondokat okoz jelenleg is, és még komolyabbakat fog okozni a jövőben. Magyarországon jelentős munkaerőhiányt tapasztalhatunk, amibe a lakosság számának csökkenése is erősen közrejátszik. Fontos számolni azzal, hogy a lakosság folyamatos elöregedésével egyre több nyugdíjast kell eltartani egyre kevesebb fiatalnak.

De miért alakult ez így?

Ennek két komoly oka is van.

Egyrészt egy globális tendenciáról beszélhetünk, legalábbis olyanról, ami egész Európában megfigyelhető. Ennek az oka nem más, mint az életszínvonal növekedése. Az elmúlt évtizedekben az emberek már megengedhetik magunknak, hogy önállóan is fenntartsanak egy lakást; a nők is ugyanolyan keresettel tudnak bírni, mint a férfiak, tehát az egymásra utaltság mértéke csökkent, márpedig ha a párok nem élnek együtt, vagy egyszerűen nem alkotnak párt, úgy a baba is nehezebben jön. Emellett természetesen ott van az is, hogy napjainkban az édesanyák általában később vállalnak gyermeket, mint a szüleik, és ha vállalnak is gyermeket, úgy már ritkaság, ahol három, vagy annál több gyermek van a családban.

Ezzel a népességfogyást meg is magyaráztuk. De a mértékét nem! Addig, míg Európában 15%-os csökkenés várható (2020: 739,73Millió fő 2100:645,58 Millió fő) az elkövetkezendő 78 évben, addig ugyanezen idő alatt Magyarországon 33%. Nem a kivándorlás a helyes válasz a különbségre.

A második ok a Ratkó korszak.

Ratkó Anna ( 1949-1953 népjóléti majd egészségügyi miniszter) nevét egy ország ismerte meg az intézkedései kapcsán, melyek a terhességmegszakítás tilalma és a gyermektelenségi adó volt. Az intézkedések kapcsán 1950-1956-ig robbanás történt a népességszámban (8%), majd az így felturbózótt szaporulat, amikor elérte a gyermekvállalási kort, szintén gyermeket nemzett, így 1970-1979 között bekövetkezett a második Ratkó hullám.

A két Ratkó hullám két nyugdíjba vonulási hullámot is jelent, ami a ’49-’56 között születettek esetében 2012-2020 míg az 1970-1979-es születésűeknél 2035-2044,  amennyiben nem emelik tovább a nyugdíjkorhatárt.

Mindaddig, amíg minden „Ratkó gyermek” aktív volt, az jó volt a költségvetésnek, mert 2 aktív keresőre jutott egy nyugdíjas, de amikor már mindkét hullám nyugdíjban lesz, úgy 1 aktív keresőre fog két nyugdíjas jutni, tehát 0,5 nyugdíjas/1 kereső személyről 2 nyugdíjas/1 kereső személyre kúszik fel az eltartottak száma.

Tehát azok a támogatások, amit a gyermekvállalók kapnak, nagyon soknak és talán túlzónak is tűnhet azok számára, akik nem érintettek, de ki kell jelentenünk, hogy indokoltak, pláne, hogy a magánnyugdíjpénztár intézménye nem honosodott meg Magyarországon.

Nyilvánvaló, hogy ha minden családban csak két gyermek születik, az nem elegendő a szinten tartáshoz sem, hát még a növekedéshez, ezért is támogatja fokozottan a kormány a 3 vagy több gyermek vállalását.

A fenti okokból adódóan a magánszemélyként történő ingatlanberuházás támogatása érdekében sokféle lehetőséget biztosít a kormány, ahol többek között a vállalt gyermekek számától teszi függővé a támogatás mértékét.

A lehetőségek széleskörű kiaknázásához elengedhetetlen a pénzügyi tervezés, mely alkalmával nem csak azt kell megterveznünk, hogy milyen ingatlanberuházást mikor és mennyiért hajtunk végre, de azt is, hogy a beruházáshoz szükséges tőkét milyen ütemezésben és milyen forrásból teremtjük elő, továbbá azt is, hogy a szükséges források megszerzésének milyen feltételei vannak, és ezeket a feltételeket mi módon teljesítjük.

A tervezéskor tehát kalkulálnunk kell:

  • az elérni kívánt lakáscéllal (új vagy használt ingatlan vásárlása, építés, felújítás, korszerűsítés, bővítés, stb.)
  • hogy milyen ingatlan támogatások igénybevételére lehetünk jogosultak
  • az esetleges hitelfelvételnek milyen feltételei vannak, és azt hogyan tudjuk biztosítani
  • a vállalt pénzügyi kötelezettségekkel, hogy azokat milyen időtávon belül és milyen forrásból fizetjük

Az állami támogatási rendszer két fő kategóriára osztható:

  • vissza nem térítendő ingatlan támogatások
  • kamattámogatott hitelek

Babaváró hitel

A babaváró hitel egy szabad felhasználású kamattámogatott kölcsön, amely nem kizárólag ingatlan célra fordítható. Mivel a felhasználási terület nem került meghatározásra, így bármely lakáscélra igénybe vehető. További hitelfelvétel esetén maximum 75%-ban önerőként is beszámításra kerülhet.

Babaváró hitelt házastársak vehetnek igénybe, akik a hitel felvételekor vállalják, hogy 5 éven belül egy gyermekkel bővül a családjuk. Tehát a babaváró hitel tekintetében meglévő gyermek nem vehető figyelembe. A felvehető összeg legfeljebb 10.000.000 Ft lehet, amelynek tényleges összegét a bankok egyedileg határozzák meg hitelminősítés során. A felvett kölcsön kamatmentes, abban az esetben, ha teljesül az 5 éven belüli gyermekvállalás. A második gyermek születésekor elengedésre kerül a születéskor fennálló tőketartozás 30%-a. Míg a harmadik gyermek megszületésekor az akkor fennálló összeg egésze mentesül a visszafizetési kötelezettség alól, és támogatásba fordul át.

Az igénylés feltétele, hogy a házastársak hölgy tagja a hitelfelvételkor még nem töltheti be a 41. életévét, valamint az egyik félnek rendelkeznie kell legalább 3 éves TB jogviszonnyal, amelyből az utolsó 180 napnak magyar alkalmazotti vagy vállalkozói jogviszonynak kell lennie.  Mindkét félre vonatkozik az a szabály, hogy köztartozásmentesnek és büntetlen előéletűnek kell lennie, valamint mindkét félnek szüksége van magyar lakcímre.

A támogatás a jelenlegi szabályozás alapján 2022.12.31-ig vehető igénybe.

Családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK

A CSOK többféle lehetőséget foglal magába:

  • „sima” CSOK támogatás
  • „sima” CSOK hitel
  • falusi CSOK támogatás
  • falusi CSOK hitel

CSOK támogatás

A családi otthonteremtési kedvezményt, azaz a CSOK-ot lakáscélhoz közvetlenül kapcsolódó, vissza nem térítendő ingatlan támogatások közé soroljuk. A kedvezmény jogosultsági köre igen széles, ugyanis az élettársak, házastársak, egyedülálló szülők a gyermekükre tekintettel, sőt azon házastársak is igényelhetik, akiknél még csak tervben van a gyermekvállalás. Ez utóbbinál viszont kikötés, hogy legalább az egyik szülő még ne töltse be a 40. életévét.

A gyermekvállalásra előírt határidő: egy gyermekre 4 év, két gyermekre 8 év, míg három gyermekre 10 év áll rendelkezésre.

Gyermeknek számít a magzat (a várandósság 12. hetétől), a vérszerinti vagy , aki 25. életévét még nem töltötte be, valamint a már 25. életévet betöltött megváltozott munkaképességű személy, akinek az állapota már egy éve fennáll és előreláthatólag további egy évig nem szűnik meg. A CSOK-ot már egy gyermek után is igénybe lehet venni.

A támogatást fel lehet venni új ház/lakás építéséhez, vásárlásához, továbbá használt ház/lakás vásárlásához és meglévő ház/lakás bővítéséhez is. További feltétel, hogy az ingatlan-nyilvántartásban lakásként vagy lakóházként legyen feltüntetve és a meghatározott paraméterekkel rendelkezzen.

Paraméterek:

  • 12 m2 alapterületű szoba, főzőhelyiség, valamint fürdőhelyiség és WC
  • közműves villamos energia szolgáltatás
  • egyedi fűtési mód
  • közműves szennyvízelvezetés
  • közműves ivóvíz-szolgáltatás

Az igénybevételhez az egyik félnek TB jogviszonyt is kell igazolnia. Amely használt ingatlan vásárlása, vagy 1 illetve 2 gyermek után igényelt új ingatlan vásárláshoz kapcsolódó támogatás esetén 180 nap. 3 gyermek után igényelt támogatás esetén 2 év TB jogviszonyt kell tudni bemutatni, amelyből az igénylést megelőzően legalább 180 napnyi magyar alkalmazotti vagy vállalkozói jogviszonynak kell lennie.

Ebben az esetben is mindkét félre vonatkozik az a szabály, hogy köztartozásmentesnek és büntetlen előéletűnek kell lennie. Illetve szükség van igazolásra arról, hogy az igénylőt az elmúlt 5 évben nem kötelezték jogosulatlanul felvett CSOK vagy szocpol kedvezmény visszafizetésére, továbbá az ingatlanra lakásbiztosítást kell kötni.

A CSOK mértéke a gyermekek számától, az ingatlan típusától és méretétől függően 600.000 Ft-tól 10.000.000 Ft-ig terjedhet. A támogatás mértéke 1 gyermek estén 600.000 Ft mind új, mind pedig használt ingatlan esetén is. Viszont a továbbiakban már eltér a kedvezmény összege attól függően, hogy használt vagy új ingatlan beruházását tervezzük.

Ingatlan támogatások 2021

CSOK változása 2021-től

Az ingatlan támogatások között 2021-től lehetőség nyílt a támogatásból a meglévő ingatlan tetőterének a beépítésére, amelyre a meghatározott feltételek fennállása esetén az új építésű ingatlanra vonatkozó összeg igényelhető. A meghatározott feltétel pedig nem más, mint az, hogy egy többgenerációs otthont kell létrehozni. Fontos kitétel, hogy kizárólagos használati joggal érintett, lépcsőházból vagy szabad lépcsőn megközelíthető, külön bejáratú lakás jöjjön létre.

CSOK hitel

Sok olyan család van, akinek a CSOK összege nem biztosít elég forrást az ingatlan vásárlásához/építéséhez. Ők élhetnek egy, az állam által támogatott hitel is, amelyet új és használt ingatlanra is fel lehet használni. A hitel államilag garantált kamata évi 3 százalék, maximális futamideje 25 év. Ezzel a lehetőséggel csak a két vagy több gyermeket nevelő/vállaló szülők élhetnek.

A felvehető kölcsön összege szintén a gyermekek számától függ. Két gyermek esetén a maximális összeg 10.000.000 Ft, míg 3 gyermek esetén ez 15.000.000 Ft-ra nő.

2019.07.01-től él az a lehetőség, miszerint a kedvezményes hitelt nem csak új építésű, hanem használt ingatlanra tekintettel is igénybe lehet venni.

A CSOK hitel feltétele, hogy kizárólag házaspárok élhetnek ezzel a lehetőséggel, és az igényléskor legalább az egyik félnek fiatalabbnak kell lennie 40 évnél.

Ingatlan támogatások 2021

Összesítettük, hogy milyen összegű ingatlan támogatások, illetve kedvezményes hitelek érhetők el különböző számú gyermekek, illetve különböző lakáscélok esetén:

Ingatlan támogatások CSOK

Figyelem, a „sima” CSOK támogatás és a „sima” CSOK hitel igénybevétele a jelenlegi szabályok alapján 2022.12.31-ig lehetséges.

Falusi CSOK támogatás

A kedvezmény egy külön csoportot is megjelöl, mégpedig azokat, akik kis településen (5.000 fő alatti) szeretnének ingatlant vásárolni, építeni. Nekik hozták létre a falusi CSOK-ot, amelynek jogosultsági feltétele megegyezik a hagyományos CSOK feltételeivel. A kormányrendelet taxatív felsorolja azon települések listáját, ahol a falusi CSOK elérhető (17/2016. (II. 10.) Korm. rendelet 2. melléklet).

Az ingatlan támogatások mértéke függ a gyermekek számától és a meghatározott ingatlancéltól:

Ingatlan támogatások Falusi CSOK

Az igénybevételhez szintén szükség van TB jogviszony felmutatására, amelyet elegendő az egyik félnek igazolnia. Viszont a feltételei a „sima” CSOK támogatásnál meghatározottaktól eltérőek. Falusi CSOK igénylése után járó emelt összegű támogatás igénylése esetén 2 év folyamatos TB jogviszony szükséges, azzal a feltétellel, hogy az igénylést megelőzően legalább 180 napnyi magyar alkalmazotti vagy vállalkozói jogviszonynak kell lennie.

Sokféle ingatlanon végzett munka minősül korszerűsítésnek. Így mindig aktuálisan érdemes utána járni annak, hogy amit szeretnénk megvalósítani, az megfelel-e az elszámolható költségek feltételeinek.

A teljesség igénye nélkül ide tartozik:

  • víz-, csatorna-, elektromos-, gáz-közműszolgáltatás bevezetése
  • a külső nyílászáró energiatakarékos nyílászáróra való cseréje
  • tető cseréje, felújítása, szigetelése
  • az épület szigetelése
  • fürdőhelység, WC kialakítása, amennyiben az ingatlanban korábban nem volt ilyen helyiség
  • belső tér felújítása, belső burkolat cseréke, galériaépítés

Korszerűsítésnek nem minősül a festés, mázolás, tapétázás vagy gipszkartonozás, kivéve, ha ezek a fenti munkálatok közvetlen részei.

A kedvezménnyel érintett lakásban az igénylőnek az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, legalább 50 százalékos – együttes igénylés esetén együttesen legalább 50 százalékos – tulajdoni hányaddal kell rendelkeznie. Valamint a korszerűsítendő ingatlanon nem lehet haszonélvezeti jog.

Bővítésnek az minősül, ha az ingatlan hasznos alapterülete legalább egy lakószobával növekszik. Beleértve az építmény térfogat növelésével nem járó tetőtér beépítést is.

Fontos kiemelni, hogy azok a magánszemélyek, akik falun laknak, nem csak a falusi CSOK-kal élhetnek. Ugyanúgy a „sima” CSOK igénybevételére is jogosultak, viszont a két támogatás nem jár együtt, a magánszemély csak az egyiket veheti igénybe.

Falusi CSOK hitel

A „sima” CSOK-hoz hasonlóan, a falusi CSOK-ot igénylők is élhetnek a kedvezményes hitel lehetőségével. A felvehető hitel maximális összege a gyermekek számának és az ingatlan céljának figyelembevételével került meghatározásra.

Ingatlan támogatások falusi CSOK

A falusi CSOK támogatás és a falusi CSOK hitel már csak rövid ideig, 2022.06.30-ig érhető el!

CSOK összefoglaló

Az összes CSOK típusra érvényes az a „szabály”, hogy bankoknál, jelzáloghitel intézeteknél lehet megigényelni.

Már egy ingatlanfelújítási projekt is jelentős anyagi vonzattal járhat, nem beszélve egy új lakás vásárlásáról vagy felépítéséről. Az ezekhez kapcsolódó állami ingatlan támogatások igénybevétele sok magánszemély pénztárcáját kímélik meg, vagy egy rosszul kiválasztott piaci kamatozású hitel esetén az eladósodástól menti meg őket, viszont a CSOK támogatások igénybevétele is egy hosszútávú elköteleződés, így érdemes a feltételeit, és a jövőbeni hatásait is előre megfontolni.

A felvételkor vállalni kell, hogy a magánszemélyeknek és a családjuknak a kedvezményezett ingatlanban kell életvitelszerűen élniük 10 évig, és ez időszak alatt az ingatlant elidegeníteni nem lehet.

A kedvezményezett ingatlan bérbeadására sincs lehetőség. A CSOK rendelet szabályozza, hogy az igénybe vett összeget büntető kamattal növelten kell visszafizetni abban az esetben, ha egy harmadik személynek átengedik az ingatlan használati jogát, vagy azon használati, esetleg haszonélvezeti jogot alapítanak, és sajnos az ingatlan bérbeadása is ebbe a kategóriába sorolandó.

Illetékmentesség a CSOK-osokna

2021-től megjelent egy új támogatás: aki CSOK igénybevétellel vásárolja, építi a lakását, vagy használt lakás vásárlásához, bővítéséhez igényli a CSOK-ot, úgy az ingatlan után mentesül az illetékfizetési kötelezettség alól, amelyet a 2020.12.31. után megkötött adásvételi szerződésekre lehet igénybe venni. Ezáltal az ingatlan forgalmi értékének a 4%-ával kevesebb költség terheli a lakást szerző magánszemélyeket. Például ez egy 50 milliós ingatlan esetén 2.000.000 Ft megtakarítást jelent.

Az illetékmentességet a CSOK igénylésével egyidejűleg lehet igénybe venni, mivel mindkettő támogatásnak minősül. Abban az esetben, ha a CSOK támogatás igénylése már korábban megtörtént, úgy utólag az illetékmentességre vonatkozó kérelmet már nem lehet benyújtani.

Áfa visszaigénylés (27%), amely a CSOK igénybevételétől független

A korábbi években a Falusi CSOK-ot igénybe vevő magánszemélyek élhettek olyan lehetőséggel, hogy a lakás vásárlásának vagy felújításának ÁFA-ja visszaigényelhető volt. 2021-től ezek a típusú ingatlan támogatások is kibővítésre kerültek, ugyanis az ÁFA visszaigénylés már nem csak a preferált kistérségeken vehető igénybe, azok a magánszemélyek is élhetnek vele, akik CSOK igénybevétele nélkül építik az ingatlanjukat.

Ezzel a lehetőséggel azok a magánszemélyek élhetnek, akik nem generálkivitelezővel építik az ingatlanjukat, azaz az építkezést saját maguk szervezik meg, vagy újépítésű ingatlant vásárolnak.

Feltétele, hogy a lakást vásárló / építtető személy természetes személy legyen, és a számlák az ő nevére szóljanak. Az igénylő személynek ne legyen köztartozása és büntetlen előéletű legyen.

Összkomfortos ingatlan esetén a lakás hasznos alapterülete legfeljebb 150 m2 lehet, míg egylakásos lakóépület esetén ne haladja meg a 300 m2-t.

Az ÁFA összegének a visszatérítése az építkezés végén egy összegben, vagy a készültségi fokkal arányosan, utólagosan történik. A támogatott feleknek az utolsó ÁFA összeg visszatérítésétől számítva 10 évig életvitelszerűen kell élniük az ingatlanban, és ezen időtartamra lakásbiztosítással is kell rendelkezniük.

Ha a vásárolt ingatlan a telek árát is tartalmazza, úgy a hitelintézet által elfogadott költségvetésben szereplő telek bekerülési értékének az ÁFA-ja is visszaigényelhető.

Felújítás esetén is igényelhető a 27%-os ÁFA?

Korszerűsítés és/vagy bővítés esetén csak abban az esetben igényelhető vissza az ÁFA, ha a magánszemély tanyán, birtokközponton, preferált kistelepülésen lévő ingatlanán végzi a felújítást. Korszerűsítés esetén a jogszabályban meghatározott munkálatok fogadhatók el (pl. tetőcsere, nyílászárócsere). Bővítésnek pedig az minősül, ha az ingatlan legalább 8 m2-es lakószobával bővül.

5% vs. 27%-os ÁFA-s számlák

Előfordul az a megoldás is, hogy egy generálkivitelező kezdi el az ingatlan felépítését, mondjuk szerkezetkész állapotig, és az építtető magánszemély csak ezt követően veszi saját szervezésbe az építés további folyamatait.  Ebben az esetben a magánszemély a generálkivitelezőtől 5%-os ÁFA-tartalmú számlát kap, míg ezt követően az összes többi stádiumról 27%-os ÁFA-tartalmú számlái lesznek. Ez azért lehet negatív hatással az ÁFA visszaigénylésre, mert az 5%-os ÁFA-tartalmú számlák nem vehetők figyelembe a visszaigénylés során. Viszont a magánszemélynek a hitelintézet által elfogadott teljes bekerülési költség legalább 70%-áról, saját nevére szóló, az ÁFA törvény hatálya alá tartozó, termékértékesítésről vagy szolgáltatásnyújtásról kiállított számlával kell rendelkeznie, amibe az 5%-os ÁFA-s számlák nem számítanak bele. Így, ha a teljes bekerülési költségen belül a 27%-os ÁFA-s számlák aránya nem éri el a 70%-ot, úgy a magánszemély elesik az ÁFA visszaigénylés lehetőségétől.

Például:

A generálkivitelező építi a házat szerkezetkész állapotig, ami 40%-os készültségi fokot jelent, és erről 5%-os ÁFA-val állít ki számlát. A magánszemély saját maga fejezi be az építkezést, így a fennmaradó 60%-os készültségről 27%-os ÁFA tartalmú számlái lesznek.

Nem jogosult a 27%-os ÁFA visszaigénylésre, mert a teljes bekerülési költségen belül csak 60%-ot tesznek a 27%-os ÁFA-s.

A bank felé a teljes bekerülési költség 70%-át le kell igazolni, amely állhat 27%-os ÁFA-tartamú számlákból és alanyi adómentes számlákból is, így a leadott számlák 27%-os ÁFA-ja igényelhető vissza. Ha a magánszemély rendelkezik 5%-os ÁFA-s számlákkal is, úgy az a fennmaradó 30%-ot teheti ki ahhoz, hogy jogosult legyen a visszaigénylésre.

Például:

A bank által elfogadott teljes bekerülési költség bruttó 50.000.000 Ft.

Ebből a magánszemély rendelkezik:

  • alanyi adómentes (0%-os) számlával, amelynek bruttó összege: 12.328.000 Ft (teljes költség 24,65 %-a)
  • 5%-os ÁFA-s számlával, amelynek bruttó összege: 9.486.000 Ft (teljes költség 18,97 %-a)
  • 27%-os ÁFA-s számlával, amelynek bruttó összege: 28.186.000 Ft (teljes költség 56,37 %-a)

Mivel az alanyi adómentes és a 27%-os ÁFA-s számlák összesen több mint 70%-át kiteszik a teljes bekerülési költségnek, így a 27%-os ÁFA-s számlák ÁFA-tartalma visszaigényelhető.

A 27%-os ÁFA-t legfeljebb 5.000.000 Ft-ig lehet visszaigényelni.

A visszaigénylés benyújtására 2022.12.31-ig van lehetőségük a magánszemélyeknek.

Áfa visszaigénylés (5%)

Ha a magánszemély az ingatlant generálkivitelezővel építteti, vagy újépítésű ingatlant vásárol, úgy 2021.01.01-től 5%-os ÁFA-tartalmú számlát fog kapni a kivitelezőtől. Ha az építéshez vagy a vásárláshoz CSOK-ot is igénybe vesz, úgy az ingatlan 5%-os ÁFA-tartalmát jogosult visszaigényelni.

A lakás alaptere ebben az esetben is maximalizálásra került, ugyanis összkomfortos ingatlan esetén a lakás hasznos alapterülete legfeljebb 150 m2 lehet, míg egylakásos lakóépület esetén nem haladhatja meg a 300 m2-t.

Az 5%-os ÁFA visszaigénylés a CSOK igényléssel együtt a hitelintézetnél történhet, utólagos igénylésre nincs lehetőség. A támogatási összeg legfeljebb egy alkalommal, az 5%-os ÁFA-s számla vagy számlák benyújtásával vehető igénybe.

Az 5%-os ÁFA visszaigénylés összege nincs maximumhoz kötve.

A támogatást 2021.01.01-jén vagy azt követően kiállított számlára lehet igényelni, legkésőbb 2022.12.31-ig.

Bemutatjuk, hogy egy nettó 40.000.000 Ft-os vételárú ingatlannak mennyi a teljes költsége 2020-ban, 2021-ben CSOK igénybevétele nélkül vagy 2021-ben CSOK igénybevételével:

Mindhárom esetben nettó 60.000.00 Ft-ból indultunk ki. 2020-ban a nettó vételár után meg kell fizetni 27% ÁFA-t, valamint 4%-os vagyonszerzési illetéket, így a további költségek 19.248.000 Ft-ot tesznek ki, az ingatlan teljes költsége pedig 79.248.000 Ft.

2022-ben köszönhetően annak, hogy az ÁFA 5%-ra mérséklődött, így a fizetendő ÁFA 13.200.000 Ft-tal csökkent, aminek hatására a bruttó vételárra számított illeték is 528.000 Ft-tal lett kevesebb. Ez esetben a nettó vételáron felül 5.520.000 Ft a többletköltség, így ugyanakkora nettó vételárú ingatlan esetén ez 13.728.000 Ft megtakarítást jelent.

Abban az esetben pedig, ha az ingatlanszerzéshez CSOK igénybevétele is társul, úgy a kivitelező felé fizetendő 5%-os ÁFA-t az állam visszatéríti, így annak a költsége a magánszemélyt nem terheli, valamint az illetéket sem kell megfizetnie. A nettó vételáron felül így egyéb költsége nincs, ami 2020-hoz viszonyítva 19.248.000 Ft-os megtakarítást eredményez, egy CSOK nélküli ingatlanszerzéshez vetítve pedig 5.520.000 Ft-tal jelent kevesebb kiadást.

Mi történik, ha nem jött össze a vállalt baba?

Különbséget kell tenni aközött, ha a vállaltnál kevesebb gyermek, vagy ha egyáltalán nem születik baba.

Abban az esetben, ha a gyermekvállalás egyáltalán nem teljesül, úgy a kapott támogatást 1 vagy 2 gyermek esetében a folyósítás napjától számított jegybanki alapkamattal (jelenleg 0,6%) növelten kell visszafizetnie, míg ha a CSOK-ot 3 gyermekre tekintettel igényelték, úgy a jegybanki alapkamat ötszörösével növelten (3%) terheli a magánszemélyt a visszafizetési kötelezettség.

Ha a vállaltnál kevesebb gyermek születik, úgy az igénybe vett CSOK összegét csökkenteni kell a gyermekvállalási határidő lejáratának időpontjában meglévő gyermekre tekintettel járó CSOK összegével, és a különbözetet a fentiek szerint kell visszafizetni az állam részére.

A CSOK-hoz kötött 5%-os ÁFA visszaigénylés és az illetékmentesség is támogatásnak minősül, amelyhez a CSOK feltételeknek kell megfelelni. Így ha a CSOK-ra vonatkozó előírások nem teljesülnek, úgy az ÁFA visszaigénylést és az illetékmentességet is visszatérítési kötelezettség terheli. A vagyonszerzési illetéket a NAV az illetékkötelezettség keletkezésekor fennálló forgalmi érték alapján és az aznap hatályos mértékkel rója ki.

3+3 milliós lakásfelújítási támogatás

Az ingatlan támogatások között szintén egy 2021.01.01-től megjelenő támogatási forma a lakásfelújítási támogatás. Ennek keretében pénzvisszatérítést lehet igénybe venni meglévő ingatlan korszerűsítése, felújítása során. Ebben az esetben a költségek 50%-át fedezi az állam, legfeljebb 3 millió forint összeghatárig.

A lehetőséggel az a magánszemély élhet, aki saját háztartásában legalább egy 25 év alatti vér szerinti vagy örökbefogadott gyermeket nevel, vagy ha a 25. életévét már be is töltötte, megváltozott munkaképességűnek minősül. Ide tartozik a magzat is, abban az esetben a 12. hetet már betöltötte és a magánszemély erről igazolással rendelkezik. További feltétel, hogy az igénylő és a gyermek a támogatásra vonatkozó igény benyújtását megelőzően legalább 1 éve a felújítandó ingatlanban lakjon. A magánszemély csak akkor mentesül az 1 éves bentlakási kötelezettség alól, ha a gyermek még nem töltötte be az 1 éves korát, vagy az ingatlan tulajdonjogát 1 évnél korábban szerezte.

Ebből következik az a megállapítás is, hogy ezt a fajta támogatást lehet újépítésű ingatlanra is igényelni, azt követően, ha az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés megtörtént. Fontos, hogy a felújításról szóló számlák és a vállalkozási szerződés is az ingatlan nyilvántartásba történő bejegyzést követő keltezésűek és teljesítésűek legyenek.

A támogatás akkor igényelhető, ha a magánszemély(ek)nek és a velük együtt élő gyermeknek legalább 50%-os mértékű ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdoni hányada van. Az 1 éves bentlakási feltételt a lakcímkártyával kell igazolni úgy, hogy az adott ingatlan legalább 1 éve be van jelentve állandó lakcímként (tartózkodási hely nem megfelelő).

A támogatást 2021.01.01-én vagy azt követően megkötött vállalkozási szerződés alapján megkezdett felújításra lehet igényelni.

Az igénylésre a számlák kifizetését követő 60 napon belül, de legfeljebb 2022.12.31-ig van lehetőség. Abban az esetben, ha vállalkozói szerződés 2021-ben köttetett, de az alapanyag beszerzése már 2020-ban megtörtént, és az arról szóló számlák 2020-as teljesítésűek, úgy azokra támogatás nem igényelhető.

A támogatásra jogosultak köre szélesen meghatározott: igénybe vehetik házaspárok, élettársak, egyszülős családok vagy akár elváltak is. Itt is kitétel, hogy TB jogviszonyt kell igazolni, így az igénylőnek legalább 180 nap folyamatos TB jogviszonnyal kell rendelkeznie.

Az elszámolható felújítási munkálatok körét a kormányrendelet taxatív felsorolja, így a teljesség igénye nélkül ide tartozik:

  • víz-, csatorna-, elektromos-, gáz-közműszolgáltatás bevezetése
  • fűtési rendszer kialakítása, korszerűsítése, megújuló energiaforrások alkalmazása
  • épület külső festése, szigetelése, külső nyílászárók cseréje
  • akadálymentesítési munkák, ha az igénylő vagy gyermeke mozgáskorlátozott
  • tető cseréje, felújítása, szigetelése

A támogatás összege a számlával igazolható költségek 50%-a, de legfeljebb 3 millió forint. Fontos, hogy a támogatás összegében az anyagköltségnek és a munkadíjnak azonos arányban kell lennie.

Ingatlan támogatások 2021

A felújítás költségéről az igénylő nevére szóló számlára van szükség. Ebben az esetében sem a nyugta, sem az 5%-os ÁFA tartalmú számla nem megfelelő. Viszont az alanyi adómentes számlákat el lehet számolni.

Lehetőség van több ütemben történő felújítási munkák végzésére is, viszont a támogatást nem az egyes munkálatok befejezését követően, hanem az utolsó számla kifizetésétől számított 60 napon belül egyszerre kell megigényelni.

A támogatási kérelmet a Magyar Államkincstárnál lehet előterjeszteni.

Lakásfelújítási hitel

Mivel a 3+3 milliós otthonfelújítási támogatás egy utólagos finanszírozás, így a felújítás során a magánszemélynek ki kell tudnia fizetnie a számlák 100%-át. A támogatás folyósítása pedig ezt követően, utólag történik. A lakásfelújítási támogatáshoz kapcsolódóan 2021.02.01-től egy kedvező kamatozású hitelt is lehet igénybe venni. Ez akkor nyújt segítséget, ha a magánszemély nem rendelkezik a felújításhoz szükséges tőke egészével.

A hitel kamata fix 3%, a felvehető összeg maximum 6 millió forint lehet, a futamidő legfeljebb 10 év.

A kedvező kamatozású hitel igénylésekor az otthonfelújítási támogatásra vonatkozó feltételeknek kell megfelelni.

Zöld lakáshitel

2021-ben jelent meg a Magyar Nemzeti Bank által biztosított Zöld Otthon Program, melynek keretében belföldi illetőségű magánszemélyek minimum 5, maximum 25 éves futamidőre igényelhetnek legfeljebb 70 millió forintot, kizárólag újépítésű energiahatékony ingatlan építése vagy vásárlása céljából. A hitel kamata fixen rögzített 2,5%, a teljes futamidőn át.

A kölcsön előnye, hogy nincs meglévő / vállalt gyermekhez kötve, és akár egyedülállók is igényelhetik, viszont fontos, hogy az ingatlannak a hitelezett tulajdonába kell kerülnie és legalább 10 évig életvitelszerűen kell élnie benne. A lakásra vonatkozó további előírás, hogy magas energiahatékonyságúnak kell lennie, minimum BB energetikai besorolásba kell kerülnie, valamint a primer energiaigénye nem haladhatja meg az évi 80 kWh/m2-t.

Az igénylés a kereskedelmi bankoknál történik, amelyhez csatolni kell a megkötött adásvételi szerződést (az előszerződés önmagában nem elegendő).

Zöld CSOK hitel

A tévhitekkel ellentétben a Zöld CSOK hitel igénybevétele független a Zöld lakáshitel felvételétől. A lényeg, hogyha a magánszemély Zöld CSOK hitellel szeretne élni, akkor meg kell felelnie a CSOK feltételeinek is: pl. a gyermekekre vonatkozó kitételeknek, az ingatlan négyzetméterére vonatkozó szabályoknak. Emellett az ingatlanra vonatkozó zöld feltételeknek is megkell valósulniuk: magas energiahatékonyságúnak kell lennie, minimum BB energetikai besorolásba kell kerülnie, valamint az ingatlan primer energiaigénye nem haladhatja meg az évi 80 kWh/m2-t. A Zöld CSOK hitel előnye a „sima” CSOK hitellel szemben, hogyha energiahatékony ingatlanra tekintettel történik a CSOK hitel igénylése, úgy a CSOK hitel után fizetendő fix 3%-os kamat elengedésre kerül, és a CSOK hitel a CSOK támogatással együtt kamatmentesen vehető igénybe.

Összesítettük az ingatlan támogatások formáit, az ingatlan céljának, az igényelhető összegnek és a támogatás formájának figyelembevételével:

Ingatlan támogatások 2021

* Az igényelhető összeg függ a lakáscéltól (új ingatlan vásárlás, használt ingatlan vásárlás vagy bővítés

Az átláthatóság kedvéért a TB jogviszonyokról is készítettünk egy összesített kimutatást:

A cikksorozatunk negyedik (záró) részében az ingatlanokhoz kapcsolódó tulajdonszerzési illetékről olvashatnak bővebben.

 

Cikksorozatunk további részei:

Ingatlan adásvétel és az áfa

Ingatlanberuházás magánszemélyként vagy cégként?

Kiemelt partnereink

További Partnereink

Bemutatkozás

A klasszikus adatrögzítő könyvelés már a múlté. A jelen a vezetői döntések aktív támogatásáról szól.
Az Írisz Office csoport a cégvezetőket és döntéshozókat támogatja napi szinten, tevékenységünk a könyvelésen és az információval történő ellátáson alapszik.

Papp Tibor Papp Tibor alapító
CertUnion ISO