Külföldi ingatlanok és egyéb külföldi vagyon – Mit kellene bevallani Magyarországon?

Vagyonadó a gyakorlatban – 10. rész

A vagyonadóról szóló törvénytervezet alapján nemcsak a Magyarországon található vagyonelemek számítanának. A belföldi illetőségű magánszemélyek adókötelezettsége a külföldön található vagyonukra – így a külföldi ingatlanokra – is kiterjedne.

Ez azt jelenti, hogy egy ausztriai lakás, egy horvátországi nyaraló vagy akár egy külföldi gazdasági társaságban fennálló részesedés is növelhetné a Magyarországon figyelembe veendő vagyont.

A döntő szempont tehát nem önmagában a vagyontárgy elhelyezkedése, hanem a tulajdonos vagyonadó szerinti illetősége lenne.

Az adókötelezettség köre az illetőségtől függően:

A külföldi illetőségű adóalanynál a tartozás is csak akkor vonható le, ha az adóköteles vagyonelem megszerzéséhez, létesítéséhez, fenntartásához vagy értéknövelő beruházásához közvetlenül kapcsolódik. A belföldi illetőségű adóalanynál az általános szabály érvényes, amelyet a 4. részben („Bruttó vagyon vagy nettó vagyon?”) mutattunk be (4. §, 6. § (1)–(2) bekezdés).

Milyen külföldi vagyonelemek számítanának?

A belföldi illetőségű magánszemélyek esetében főszabály szerint valamennyi belföldi és külföldi vagyonelemet együttesen kellene vizsgálni.

Így a külföldi ingatlanok mellett a külföldi bankszámlák, értékpapírok, társasági részesedések és követelések is számítanának, a tervezetben meghatározott kivételek és értékelési szabályok figyelembevételével. A külföldi bankszámlák és értékpapírok értékelése a belföldiekével azonos szabályok szerint történne, a külföldi pénznemben kifejezett összegeket pedig a tárgyév utolsó napjára közzétett MNB-árfolyamon kell forintra átszámítani (11. §). A pénzügyi vagyonelemek értékelését a későbbiekben még kifejtjük.

A külföldi gazdasági társaságban fennálló részesedést ugyanúgy kellene értékelni, mint a belföldit: a módszert a 6. részben („Mennyit ér a vállalkozásom? – Az üzletrész vagyonadó szerinti értékelése”) és a 7. részben („Miért érhet többet egy vállalkozás, mint a saját tőkéje?”) mutattuk be. A tőkésítési ráta ilyenkor az adott ország kockázatmentes kamatlábából és kockázati felárból is meghatározható. Ha a rejtett tartalék megállapításához szükséges adatok nem állnak rendelkezésre, cégértékelést kell alkalmazni (12. § (8) bekezdés, 1. melléklet VI. pont).

Hogyan kellene értékelni a külföldi ingatlant?

A külföldi ingatlanokra a tervezet külön értékelési módszert állapítana meg.

A szerzés évében főszabály szerint a független felek közötti szerződéses ellenértékből kellene kiindulni. Ingyenes szerzésnél, illetve meghatározott hatósági értékmegállapítás esetén a hatósági érték lenne irányadó.

A szerzést követő években az előző évi számított értéket az adózó választása szerint:

• évente 3%-kal, vagy
• az ingatlan fekvése szerinti állam hivatalosan közzétett, megfelelő ingatlanárindexével

kellene módosítani.

Az értéknövelő beruházások igazolt bekerülési értékét ehhez hozzá kellene adni.

A számítást a szerzés évétől kezdve évente kell elvégezni, mindig az előző évi számított értékből kiindulva, ezért a százalékos növelés évről évre halmozódik. A tervezet nem mondja ki kifejezetten, hogy a törvény hatálybalépése előtti évekre is vissza kell-e számolni; az „előző évi számított érték” fogalma ezt sugallja.

A külföldi pénznemben kifejezett értékeket a tárgyév utolsó napjára közzétett MNB-árfolyamon kell forintra átszámítani. Ha az adott napra nincs közzétett árfolyam, a legutolsó korábbi napit kell alkalmazni, az MNB lapján nem szereplő pénznemnél pedig az euróban közzétett árfolyamból kell kiindulni (11. §).

Nézzünk egy példát!

Egy magánszemély 2024-ben 500 000 euróért vásárolt egy ausztriai ingatlant.

Feltételezzük, hogy 2025-ben 40 000 euró értéknövelő beruházást végzett, és az adózó az évi 3%-os értékmódosítást választja.

A 2026. év végére meghatározott számított érték tehát 571 650 euró lenne.

Ha a szemléltetés kedvéért 400 Ft/EUR év végi árfolyammal számolunk: 571 650 × 400 = 228 660 000 Ft

A külföldi ingatlan számított értéke így 228,66 millió forinttal növelné a tulajdonos figyelembe veendő vagyonát. Ha az adóalany teljes nettó vagyona az egymilliárd forintos értékhatár felett van, ez évi 2,29 millió forint vagyonadót jelentene (1%).

Az árfolyam a példában feltételezett adat; a tényleges számításnál a tervezet szerinti MNB-devizaárfolyamot kellene alkalmazni.

A választott módszer hatása: ha az osztrák hivatalos ingatlanárindex 2026-ban például 2%-kal csökkent volna, és az adózó az indexet választaná, a 2026. évi érték 555 000 × 0,98 = 543 900 euró, vagyis 217,56 millió forint lenne a 3%-os módszer szerinti 228,66 millió forint helyett.

Mi történne, ha a külföldi ingatlan értéke csökken?

A 3%-os módszer miatt a számított érték akkor is nőne, ha az ingatlan piaci értéke közben csökkent vagy stagnált. Az ilyen általános piaci mozgást az adózó a hivatalos ingatlanárindex választásával követheti, amely a szöveg alapján úgy tűnik, csökkenést is eredményezhet.

Szakértői forgalmi érték akkor alkalmazható, ha két feltétel egyszerre teljesül: az ingatlan jogi, műszaki vagy használati állapotában, illetve egyedi körülményeiben változás történt (például károsodás, állapotromlás vagy jogi korlátozás), és az értékelés hitelt érdemlően igazolja, hogy emiatt az ingatlan tárgyév végi tényleges forgalmi értéke alacsonyabb a számított értéknél. Számított érték itt a 3%-os vagy az indexes módosítással, illetve a hatósági értékkel megállapított érték. A szerzés évében az érték szakértői értékeléssel nem csökkenthető. Az értékelést az ingatlan fekvése szerinti állam joga alapján ingatlanértékelésre jogosult, az adóalanytól független személy készítheti (16. § (5) bekezdés, 19. § (1) bekezdés c) pont).

Az összehasonlítás az ingatlan tényleges, károsodott állapotú forgalmi értéke és a számított érték között történik. A piac általános emelkedése ezért nem zárja ki a szakértői értéket: ha egy károsodott ingatlan forgalmi értéke a piaci emelkedés ellenére is a számított érték alatt marad, és az értékelés a különbözetet a károsodással igazolja, a szakértői érték alkalmazható. Nem alkalmazható viszont akkor, ha az ingatlan állapota nem változott, és a forgalmi érték csak azért marad a számított érték alatt, mert a piac a 3%-nál kevésbé emelkedett.

Például a számított érték 200 millió forint. Egy hasonló, ép állapotú ingatlan értéke a tárgyév végén 210 millió forint, a károsodott ingatlané 170 millió forint. Ilyenkor a károsodás miatt a szakértői érték (170 millió forint) alkalmazható. Ha az ingatlan ép, és a hasonló ingatlanok értéke 190 millió forint, az eltérés piaci eredetű, ezért az érték szakértői értékeléssel nem csökkenthető.

Ha a szerzési ár és az éves módosítás alapján az érték nem állapítható meg (például nincs szerzési szerződés), a tervezet szerint az ingatlan fekvése szerinti állam hatósága által megállapított, megfelelően igazolt adózási, kataszteri vagy más hivatalos értéket kell alkalmazni, végső esetben pedig szakértői forgalmi értéket (16. § (3)–(4) bekezdés).

Külföldön már megadóztatott vagyon után is kellene fizetni?

Ez a nemzetközi egyezményektől is függene.

A tervezet szerint, ha Magyarország olyan nemzetközi szerződést kötött, amely a vagyonadóra is kiterjed, és az eltérő szabályt tartalmaz, az egyezmény rendelkezéseit kellene alkalmazni.

A tervezet két helyzetet különböztet meg attól függően, mit mond az egyezmény arról a külföldi vagyonelemről, amelyet a másik állam adóztathat:

• Ha az egyezmény lehetővé teszi, hogy a vagyonelemet a magyar adó kiszámításánál is figyelembe vegyék, a vagyonelem számított értéke a magyar adóalapba is beleszámít (például az egymilliárd forintos értékhatár vizsgálatánál is), a rá számított adóval pedig csökkenteni kell a fizetendő vagyonadót.
• Ha az egyezmény ezt nem teszi lehetővé, a vagyonelem számított értéke a magyar adóalapba egyáltalán nem számít bele (8. § (2)–(3) bekezdés, 9. § (3) bekezdés).

A külföldön megfizetett, a helyi adóhoz vagy a gépjárműadóhoz hasonló adót a fizetendő vagyonadóból lehet levonni, nem a vagyon értékéből. Csak az az adó vonható le, amely a tárgyév utolsó napját magában foglaló adóévben esedékes volt, ténylegesen megfizették, és olyan vagyonelem után fizették, amelyet a magyar adóalapnál figyelembe vettek. Ha a külföldi adóhatóság az adó egy részét visszatéríti az adózónak, a visszatérített összeg nem vonható le (9. § (2) bekezdés b) pont).

A tervezet nem mondja meg, hogyan kell kiszámítani azt az adót, amelyet az első esetben le kell vonni. Példa: az adóalany belföldi vagyona 900 millió forint, a másik államban adóztatható külföldi vagyonelem értéke 300 millió forint. Az összes vagyon utáni adó (1 200 − 1 000) × 1% = 2 millió forint.

 A levonandó összeg a szöveg alapján háromféleképpen is értelmezhető, de a helyes értelmezés még nem ismert.

A külföldi adófizetés tehát önmagában nem jelentené azt, hogy az adott vagyonelem Magyarországon automatikusan mentesülne a vagyonadó alól.

És ha a tulajdonos külföldre költözik?

A külföldre költözés önmagában nem feltétlenül szüntetné meg a magyar vagyonadó-kötelezettséget.

A belföldi illetőséget főszabályként az Szja tv. szabályai szerint kell megítélni. A tervezet ehhez két fontos szabályt tesz hozzá. Egyrészt a magyar és más állampolgársággal is rendelkező személy akkor is belföldi illetőségű, ha belföldön nincs lakóhelye vagy tartózkodási helye. Másrészt három esetben a személy nem minősül belföldi illetőségűnek:

• a magyar állampolgár, aki a tárgyév utolsó napján legalább tíz éve életvitelszerűen külföldön él;
• a magyar állampolgársággal nem rendelkező személy, akit külföldi munkáltató Magyarországon kiküldetés, kirendelés vagy munkaerő-kölcsönzés keretében foglalkoztat, a munkavégzés megkezdésétől számított öt évig;
• a huzamos tartózkodási jogosultsággal rendelkező harmadik országbeli állampolgár, ha a tárgyévben kevesebb mint 183 napot tölt Magyarországon (2. § 3. pont).

Ha a belföldi illetőség év közben szűnik meg, a tárgyév január 1-jétől az illetőség megszűnését megelőző napig tart, vagyis a vagyonadó az akkor fennálló teljes vagyon után keletkezik. Ezt követően már csak a külföldi illetőségű adóalanyokra vonatkozó, szűkebb körű adókötelezettség áll fenn (2. § 33. pont a), 5. § (2) bekezdés, 4. § (2) bekezdés).

A külföldi illetőségű személynek is keletkezhet magyar vagyonadó-kötelezettsége: a belföldön fekvő ingatlana, az ahhoz kapcsolódó vagyoni értékű joga, a magyar jog szerint létrejött gazdasági társaságban fennálló részesedése, valamint a belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező, külföldön bejegyzett társaságban fennálló részesedése után. Az utóbbinál a részesedés értékeként a társaság belföldi ingatlanainak számított értékéből a részesedés arányának megfelelő hányad számít (4. § (2) bekezdés, 12. § (9) bekezdés).

Mire érdemes figyelni a gyakorlatban?

A külföldi vagyon értékeléséhez különösen fontos lenne a szerzési szerződések, a külföldi hatósági dokumentumok, a beruházási számlák és az alkalmazott árindexek megőrzése. Érdemes nyilvántartani azt is, hogy az adózó melyik évben melyik módszert (a 3%-os növelést vagy az indexet) választotta. A bevallásban ingatlanonként fel kell tüntetni az alkalmazott értékelési módszert és a számított érték alapjául szolgáló adatokat, az iratokat pedig az elévülésig meg kell őrizni (25. § (7)–(8) bekezdés).

Amivel még számolni kell:

• A 3%-os és az index szerinti módszer között a tervezet szerint az adóalany választ, de nem mondja meg, hogy a választás évente módosítható-e.
• A másik államban adóztatható vagyonelem után levonandó adó kiszámítási módját a tervezet nem részletezi (lásd a nemzetközi szerződésekről szóló szakasz példáját).
• Ha az ingatlan forgalmi értéke a számított érték alatt marad, de az eltérést részben a károsodás, részben a piac okozza, a tervezet nem mondja meg, hogy a teljes szakértői érték vagy csak a károsodásnak betudható rész alkalmazható-e. Az értékelésben érdemes a két hatást külön megbontani.
• A külföldi illetőségű adóalany tartozásának levonásánál a „közvetlen kapcsolódás” tartalmát a tervezet nem részletezi, például a több célra használt hitel esetében.

A legfontosabb tanulság: a külföldi vagyon nem maradna kívül a magyar vagyonadó rendszerén pusztán azért, mert másik országban található. Az illetőség, az értékelési szabályok és az alkalmazható nemzetközi egyezmények együttesen határoznák meg az adókötelezettséget.

A következő részben azokat a vagyontárgyakat vizsgáljuk meg, amelyek értéke sokszor nehezebben állapítható meg: a gépjárműveket, műtárgyakat, ékszereket és gyűjteményeket.

Ez a cikk a Pénzügyminisztérium által 2026. október 6-án társadalmi egyeztetésre bocsátott, a vagyonadóról szóló törvénytervezet alapján készült. A szabályozás még nem végleges, ezért az ismertetett rendelkezések változhatnak.

Jogszabályi hivatkozások: törvénytervezet 2. § 3. és 33. pont, 3–4. §, 5. § (2) bekezdés, 6. § (1)–(2) bekezdés, 8–9. §, 11. §, 12. § (8)–(9) bekezdés, 16. §, 19. § (1) bekezdés c) pont, 25. § (7)–(8) bekezdés és 1. melléklet VI. pont.